专业解读

“买房可上名校”、“5分钟到达地铁口”……自2016年2月1日《房地产广告发布规定》施行后，房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺，这些表述被视为违规，房地产广告戴上了“紧箍咒”，有了众多“雷区”。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条将部分售房广告视为要约。简言之，售房广告即使未写入商品房买卖合同，也可能被视为合同内容。对于房地产企业来说，此解释蕴含了被起诉尤其是引发集团诉讼和集团索赔的法律风险。

什么情况下，售房广告可作为合同内容?北京市道可特律师事务所房地产与基础设施部负责人解释说，依照我国法律规定，售房广告作为合同内容的前提条件有三个：(1)在开发规划范围内。(2)说明和允诺具体确定。例如，所售房屋的结构型式、户型、空间尺寸等，都是具体、明确的，应视为具备了要约的条件。(3) 广告所作的说明和允诺，对订立合同和房价的确定有重要影响。只有符合这三个条件的宣传广告才构成要约，否则是要约邀请，不用必须履行。

绝大多数开发商在销售策划时都会出于商业运作上的考虑而在销售广告中对楼盘的优势及功能进行一定程度的突出表述，如果所有销售广告中的承诺都将成为合同的内容，就必须履行完成，否则就会承担违约责任，这显然对开发商是非常不利的。那么房地产企业如何避免售房广告“雷区”?对此，北京市道可特律师事务所房地产与基础设施部负责人建议：一是在明显位置进行提示。使用提示语避免广告内容构成要约，在广告资料中采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等进行提示。如，本售楼书为要约邀请，并不视为商品房买卖合同的内容或交房标准和条件，最终以商品房买卖合同的约定为准。对政府规划中待建的项目如地铁、轻轨、公园、公交线路等的介绍，应提示“以上信息来源于……最终以政府的实际规划为准。”二是谨慎发布具体确定的广告合同。按照最高院的司法解释，对合同订立和价格确定有重大影响的因素，在广告与宣传材料中应特别注意，在核实确定后才能发布。例如，占地面积、容积率、总户数、绿化率、绿地面积、户型结构(建筑面积、露台、飘窗、阳台)等。三是发布内容要符合法律规定。特别是在2015年9月1日起新《广告法》的实施，应避免对户口、就业、升学做出具体、明确的承诺，例如“入住某某社区，享受中国一流名校教育”。这些内容会因违反法律规定而受到相关部门的行政处罚。同时，避免侵犯人身权，广告中需要使用他人肖像或姓名的，应当征得当事人书面同意。