专业解读

引言：不良资产是逆经济周期下较好的投资选择。自四大资产管理公司成立以来，中国的不良资产投资，已经经历了三次浪潮，我们可见的第四次浪潮已经到来。律师事务所历来是不良资产市场中最重要的服务方，道可特“实战不良资产”系列，旨在系统梳理不良资产市场发展及实务，希望不良资产市场参与方长期关注。

本期为大家带来实战不良资产系列十一：抵押类不良资产的尽职调查和分析（上）。

在常规的不良资产交易中，投资者须对抵押关系的法律效力以及抵押物的权利登记信息、现实状况、法律瑕疵、客观瑕疵、处置成本、处置障碍及实物价值进行详细尽职调查，以此为基础确定抵押物的估值参数。可以说，投资者（对抵押物）尽职调查功力的深浅，既左右其对资产包的报价，也影响其今后处置抵押物的策略（处分或抵债），很大程度上直接决定其投资成败。

下述核查要点，在实践中即使尽职调查人员使尽浑身解数恐怕也难以一一落实，有些要点其实也可省略不核查，需要投资者根据抵押物状况、业务需求或现场情况选择性适用。至于各个审核要点的缘由及必要性，只能依赖尽职调查人员的自身业务水平一一领悟，在此不述。

一、第一步骤：审阅债权档案中有关抵押担保的资料

审阅抵押合同：

①合同是否完备，是否有原件；
② 合同的份数，对应借款合同的编号、笔数、本金、期限是否相一致；
③抵押房产名称、种类、位置、面积、数量、证照号码、抵押值、抵押范围等明细信息；
④ 签订日期是否与借款合同相印证（不能早于，但最高额担保除外；过分迟于也要注意）；
⑤ 借款合同标注其他用途、但实属“借新还旧”的贷款，二次的抵押人是否相一致；
⑥ 抵押担保的范围；
⑦ 属最高额担保的借款期间是否在担保期间以及担保额度之内；
⑧ 合同的生效要素（如签名、盖章）是否正确、齐全；
⑨ 属法人担保的须有自然人作为法定代表人或授权代表签名（不能盖私章）；
⑩ 合同附件是否有抵押房产的权属凭证，凭证的权属人及登记内容与抵押合同各要素是否相符；
⑪ 抵押房产属共有的，全体共有人是否均在合同中签章确认；
⑫ 合同是否约定适用《民事诉讼法》中实现担保物权的特别程序；
⑬ 合同是否办理了具有强制执行效力的公证手续；
⑭ 是否存在多个抵押人，每个抵押人对应担保的借款情况及担保内容；
⑮ 有无因违反《合同法》第52条导致合同无效的情形。

审阅抵押登记凭证：

① 是否办理抵押登记（他项权证）及登记部门；
② 抵押登记的内容（如抵押人名称、登记日期、抵押房产证照号码、面积、名称及位置，担保的债权范围等）能否与借款合同、抵押合同的相关内容相印证。

核查抵押人主体资格：

① 抵押人是借款人还是第三人；
② 如抵押人是公司的，是否有同意担保的《股东会决议》以及其内容是否与借款合同、抵押合同相印证；
③ 如抵押人是企业分支机构或其他组织的，是否有权部门出具的授权书；
④ 如抵押人是自然人的，是否有身份信息；
⑤ 抵押人是否属于《担保法》规定的适格主体；
⑥ 如抵押物为共有，是否有共有人的身份信息。

再核查：

① 借款人曾偿还过款项的，对应抵押人的责任减免情况；
② 是否有其他顺位的抵押登记，本案抵押是否第一顺位，否则要查看顺位在前的抵押权大致情况；
③ 是否有抵押房产的调查报告、评估报告，预估抵押房产目前的价值是否明显大于该笔对应的债权；
④ 抵押房产是否存在优先受偿的债权（如工程款、出让金、闲置费、税费等）；
⑤ 是否有抵押人出具的抵押房产（在抵押时的）状态说明（如自用、租赁、空置等）或收益说明；
⑥ 抵押房产的目前状态（自有、借用、占用、租赁、闲置、损毁）；
⑦ 抵押人、第三人是否有提出抵押无效的主张或诉讼（仲裁）；
⑧ 是否有第三人提出对抵押房产享有所有权、租赁权或其他权益的请求或诉讼（仲裁）；
⑨ 抵押人、第三人或政府等是否对抵押房产设置了处置障碍；
⑩ 抵押房产是否涉及各类纠纷；
⑪ 是否有涉及抵押房产的相关材料或信息，例如会被征收拆迁、可（已）获政府批准能够升级改造、是否有第三人对抵押房产表达购买意愿等资料。

二、第二步骤：到有关部门核查抵押物的相关情况

1. 核查产权情况

对有《房地产权证》的房产，可到房产所在地的房管部门，同时提供权属人名称+地址或权属证号（或登记字号）等要素，查询该房产的权属登记、抵押、查封等情况，查证该房产的产权是否清晰。对只有抵押权预告登记的房产，可到当地房管部门申请信息公开或登录其官网输入相关信息查询。

如果查询人有特殊办法，甚至可以查阅到该房产的全部档案（更为稳妥）。如果投资者正好有另案以抵押人为被执行人的，可以委派律师利用另案手续（或向法院申请调查令）查询该房产的档案。

查询后可获得该房产以下全部或部分信息：

① 权属信息，包括：房产登记号，地址，地号，图号，权属人，共有人，建筑面积，共用地面积，建基面积，图则（四至），使用性质，权证号码，权属来源（自建、购买、分割、承继），所在土地使用权的证号，结构层数，楼层分布及功能，使用期限，已转让、已分割单元，欠费类型，限制转移，历史遗留问题，所在土地使用权是否已办妥有偿使用手续，行政处罚，购入价格等信息；
② 抵押（他项权）信息，包括：房产位置，抵押权人，抵押权利部位，权利面积，权利价值，登记时间，债权数额，他项证号等；
③ 查封、解封及协助执行信息，包括：查封类型，查封时效，查封机关，查封案号，查封标的明细，协助执行的内容等。

2. 核查查封情况

如果抵押房产被法院另案查封、未处置，应到相关法院核查：

① 抵押房产（如出租）的租金是否已被法院冻结或截留；
② 首封案件的债权人、案由、该债权人与抵押人的关系、查封法院、所处阶段（立案、审理、执行）、债权金额、查封期限、处置进度（长期不处置、中止执行、评估、拍卖、变卖、已处置待收价款、三拍一卖后仍不能处置）；
③ 本案债权人是否对首封法院拖延处置提出异议；
④ 本案属最高额抵押的，贷款是否在查封后才发放；
⑤ 其他轮候查封的大致情况。

3. 到相关政府部门查询有用信息

此外，也可分别到建设、规划、测绘等单位，通过阅档、查册、申请信息公开、电话咨询等手段，进一步调查该房产的相关信息。

三、第三步骤：到现场核查抵押物的状况（同时拍照及录像）

1. 查看位置

通过百度地图、腾讯街景地图等查看该房产的位置、卫星图及街景图。如位置不明确，可尝试通过四至图作为参照物查找。

2. 找到现场

核查：

① 能否找到标的物，是否灭失；
② 标的物的地理位置是否良好，周边道路交通路网状况是否良好。

3. 查看现状

核查：

①（若是在建工程）工程进度；
② 结构类型、楼层构成、占地面积、新旧程度、内部装修、设备安装情况；
③ 当前用途；
④ 对比产权证判断是否存在加建、扩建、改建、违建、添附情况；
⑤ 是否闲置、烂尾（含所在楼盘烂尾）；
⑥ 是否需要加固补强；
⑦ 是否被部分拆除、损毁；
⑧ 是否具备独立使用功能；
⑨ 抵押房产范围内是否有其他权属不明的建筑物、构建物；
⑩ 物业管理情况（注：尤其是商业物业，需询问收费标准）。

4. 查看使用情况（重点）

核查该房产由何人使用或控制。如果该房产非抵押人使用，需查明：

① 是否属于借用、占用、租赁还是闲置；
② 如属借用应了解使用人与抵押人的关系；
③ 如属占用应了解使用人的背景、与抵押人的关系及占用的原因（是否恶意）；
④ 如属租赁，应取得租赁协议或了解租赁情况，并且了解租赁是在查封、抵押之前还是之后发生；
⑤ 如使用人声称该房产属其所有，或声称已购买或已抵债，尤其应注意，必须取得相关证据或信息；
⑥ 是否被公益性或行政性或特殊单位使用。

5. 查看相邻情况

核查：

① 是否会被其他地块、房产限制或阻碍通行、通风、采光、排污、排水等，从而影响其使用及价值；
② 周边地块的开发利用情况（是否属于商住区、工业区、未开发区等），商业氛围情况；
③ 周边是否有污染源；
④ 是否有配套的物业，如配电房、宿舍等；
⑤ 抵押房产是整体物业还是物业的一部分（例如酒店的某层），该物业是否属核心部位或主体部分；
⑥ 所在区域是否还有牵连物业（需整体才能处置，或整体处置才有价值，例如配套停车场等）。

6. 查看改造限制

核查：

① 预估改造的可能性及难度；
② 判断改造是否会受相邻业户、规划、城管、水源区、风景区、防洪、消防、特种行业、机场管制、港口码头建设、高压线限高、地质条件、军事禁区、水电供应、道路交通、文物保护等限制；
③ 是否有钉子户。

7. 现场收集信息

投资者应在查看现场的同时，向相关人员访谈并收集涉及该房产的相关信息：

① 向保安、门卫收集；
② 向相邻业户收集；
③ 向承租方收集；
④ 向房产中介了解；
⑤ 向当地政府主管部门（如公安、环保、出租屋管理、外来人口、税务、街道办、居委会、村委会等）收集；
⑥ 收集是否有第三方已对该房产设置了处置障碍，或有购买意向，或有施工合同纠纷或烂尾原因等信息。

作者简介

陈杰
北京市道可特律师事务所管委会委员
北京市道可特律师事务所高级合伙人
北京市道可特律师事务所金融专业委员会主任

业务领域：不良资产与资本市场、企业商事诉讼与仲裁

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