道可特研究丨实战不良资产系列十一:抵押类不良资产的尽职调查和分析(上)

来源: 道可特律所  时间: 2022-08-15 20:49:12  作者: 陈杰

引言:不良资产是逆经济周期下较好的投资选择。自四大资产管理公司成立以来,中国的不良资产投资,已经经历了三次浪潮,我们可见的第四次浪潮已经到来。律师事务所历来是不良资产市场中最重要的服务方,道可特“实战不良资产”系列,旨在系统梳理不良资产市场发展及实务,希望不良资产市场参与方长期关注。

本期为大家带来实战不良资产系列十一:抵押类不良资产的尽职调查和分析(上)

在常规的不良资产交易中,投资者须对抵押关系的法律效力以及抵押物的权利登记信息、现实状况、法律瑕疵、客观瑕疵、处置成本、处置障碍及实物价值进行详细尽职调查,以此为基础确定抵押物的估值参数。可以说,投资者(对抵押物)尽职调查功力的深浅,既左右其对资产包的报价,也影响其今后处置抵押物的策略(处分或抵债),很大程度上直接决定其投资成败。

下述核查要点,在实践中即使尽职调查人员使尽浑身解数恐怕也难以一一落实,有些要点其实也可省略不核查,需要投资者根据抵押物状况、业务需求或现场情况选择性适用。至于各个审核要点的缘由及必要性,只能依赖尽职调查人员的自身业务水平一一领悟,在此不述。

一、第一步骤:审阅债权档案中有关抵押担保的资料

审阅抵押合同:

①合同是否完备,是否有原件;
② 合同的份数,对应借款合同的编号、笔数、本金、期限是否相一致;
③抵押房产名称、种类、位置、面积、数量、证照号码、抵押值、抵押范围等明细信息;
④ 签订日期是否与借款合同相印证(不能早于,但最高额担保除外;过分迟于也要注意);
⑤ 借款合同标注其他用途、但实属“借新还旧”的贷款,二次的抵押人是否相一致;
⑥ 抵押担保的范围;
⑦ 属最高额担保的借款期间是否在担保期间以及担保额度之内;
⑧ 合同的生效要素(如签名、盖章)是否正确、齐全;
⑨ 属法人担保的须有自然人作为法定代表人或授权代表签名(不能盖私章);
⑩ 合同附件是否有抵押房产的权属凭证,凭证的权属人及登记内容与抵押合同各要素是否相符;
⑪ 抵押房产属共有的,全体共有人是否均在合同中签章确认;
⑫ 合同是否约定适用《民事诉讼法》中实现担保物权的特别程序;
⑬ 合同是否办理了具有强制执行效力的公证手续;
⑭ 是否存在多个抵押人,每个抵押人对应担保的借款情况及担保内容;
⑮ 有无因违反《合同法》第52条导致合同无效的情形。

审阅抵押登记凭证:

① 是否办理抵押登记(他项权证)及登记部门;
② 抵押登记的内容(如抵押人名称、登记日期、抵押房产证照号码、面积、名称及位置,担保的债权范围等)能否与借款合同、抵押合同的相关内容相印证。

核查抵押人主体资格:

① 抵押人是借款人还是第三人;
② 如抵押人是公司的,是否有同意担保的《股东会决议》以及其内容是否与借款合同、抵押合同相印证;
③ 如抵押人是企业分支机构或其他组织的,是否有权部门出具的授权书;
④ 如抵押人是自然人的,是否有身份信息;
⑤ 抵押人是否属于《担保法》规定的适格主体;
⑥ 如抵押物为共有,是否有共有人的身份信息。

再核查

① 借款人曾偿还过款项的,对应抵押人的责任减免情况;
② 是否有其他顺位的抵押登记,本案抵押是否第一顺位,否则要查看顺位在前的抵押权大致情况;
③ 是否有抵押房产的调查报告、评估报告,预估抵押房产目前的价值是否明显大于该笔对应的债权;
④ 抵押房产是否存在优先受偿的债权(如工程款、出让金、闲置费、税费等);
⑤ 是否有抵押人出具的抵押房产(在抵押时的)状态说明(如自用、租赁、空置等)或收益说明;
⑥ 抵押房产的目前状态(自有、借用、占用、租赁、闲置、损毁);
⑦ 抵押人、第三人是否有提出抵押无效的主张或诉讼(仲裁);
⑧ 是否有第三人提出对抵押房产享有所有权、租赁权或其他权益的请求或诉讼(仲裁);
⑨ 抵押人、第三人或政府等是否对抵押房产设置了处置障碍;
⑩ 抵押房产是否涉及各类纠纷;
⑪ 是否有涉及抵押房产的相关材料或信息,例如会被征收拆迁、可(已)获政府批准能够升级改造、是否有第三人对抵押房产表达购买意愿等资料。

二、第二步骤:到有关部门核查抵押物的相关情况

1. 核查产权情况

对有《房地产权证》的房产,可到房产所在地的房管部门,同时提供权属人名称+地址或权属证号(或登记字号)等要素,查询该房产的权属登记、抵押、查封等情况,查证该房产的产权是否清晰。对只有抵押权预告登记的房产,可到当地房管部门申请信息公开或登录其官网输入相关信息查询。

如果查询人有特殊办法,甚至可以查阅到该房产的全部档案(更为稳妥)。如果投资者正好有另案以抵押人为被执行人的,可以委派律师利用另案手续(或向法院申请调查令)查询该房产的档案。

查询后可获得该房产以下全部或部分信息:

① 权属信息,包括:房产登记号,地址,地号,图号,权属人,共有人,建筑面积,共用地面积,建基面积,图则(四至),使用性质,权证号码,权属来源(自建、购买、分割、承继),所在土地使用权的证号,结构层数,楼层分布及功能,使用期限,已转让、已分割单元,欠费类型,限制转移,历史遗留问题,所在土地使用权是否已办妥有偿使用手续,行政处罚,购入价格等信息;
② 抵押(他项权)信息,包括:房产位置,抵押权人,抵押权利部位,权利面积,权利价值,登记时间,债权数额,他项证号等;
③ 查封、解封及协助执行信息,包括:查封类型,查封时效,查封机关,查封案号,查封标的明细,协助执行的内容等。

2. 核查查封情况

如果抵押房产被法院另案查封、未处置,应到相关法院核查:

① 抵押房产(如出租)的租金是否已被法院冻结或截留;
② 首封案件的债权人、案由、该债权人与抵押人的关系、查封法院、所处阶段(立案、审理、执行)、债权金额、查封期限、处置进度(长期不处置、中止执行、评估、拍卖、变卖、已处置待收价款、三拍一卖后仍不能处置);
③ 本案债权人是否对首封法院拖延处置提出异议;
④ 本案属最高额抵押的,贷款是否在查封后才发放;
⑤ 其他轮候查封的大致情况。

3. 到相关政府部门查询有用信息

此外,也可分别到建设、规划、测绘等单位,通过阅档、查册、申请信息公开、电话咨询等手段,进一步调查该房产的相关信息。

三、第三步骤:到现场核查抵押物的状况(同时拍照及录像)

1. 查看位置

通过百度地图、腾讯街景地图等查看该房产的位置、卫星图及街景图。如位置不明确,可尝试通过四至图作为参照物查找。

2. 找到现场

核查:

① 能否找到标的物,是否灭失;
② 标的物的地理位置是否良好,周边道路交通路网状况是否良好。

3. 查看现状

核查:

①(若是在建工程)工程进度;
② 结构类型、楼层构成、占地面积、新旧程度、内部装修、设备安装情况;
③ 当前用途;
④ 对比产权证判断是否存在加建、扩建、改建、违建、添附情况;
⑤ 是否闲置、烂尾(含所在楼盘烂尾);
⑥ 是否需要加固补强;
⑦ 是否被部分拆除、损毁;
⑧ 是否具备独立使用功能;
⑨ 抵押房产范围内是否有其他权属不明的建筑物、构建物;
⑩ 物业管理情况(注:尤其是商业物业,需询问收费标准)。

4. 查看使用情况(重点)

核查该房产由何人使用或控制。如果该房产非抵押人使用,需查明:

① 是否属于借用、占用、租赁还是闲置;
② 如属借用应了解使用人与抵押人的关系;
③ 如属占用应了解使用人的背景、与抵押人的关系及占用的原因(是否恶意);
④ 如属租赁,应取得租赁协议或了解租赁情况,并且了解租赁是在查封、抵押之前还是之后发生;
⑤ 如使用人声称该房产属其所有,或声称已购买或已抵债,尤其应注意,必须取得相关证据或信息;
⑥ 是否被公益性或行政性或特殊单位使用。

5. 查看相邻情况

核查

① 是否会被其他地块、房产限制或阻碍通行、通风、采光、排污、排水等,从而影响其使用及价值;
② 周边地块的开发利用情况(是否属于商住区、工业区、未开发区等),商业氛围情况;
③ 周边是否有污染源;
④ 是否有配套的物业,如配电房、宿舍等;
⑤ 抵押房产是整体物业还是物业的一部分(例如酒店的某层),该物业是否属核心部位或主体部分;
⑥ 所在区域是否还有牵连物业(需整体才能处置,或整体处置才有价值,例如配套停车场等)。

6. 查看改造限制

核查

① 预估改造的可能性及难度;
② 判断改造是否会受相邻业户、规划、城管、水源区、风景区、防洪、消防、特种行业、机场管制、港口码头建设、高压线限高、地质条件、军事禁区、水电供应、道路交通、文物保护等限制;
③ 是否有钉子户。

7. 现场收集信息

投资者应在查看现场的同时,向相关人员访谈并收集涉及该房产的相关信息:

① 向保安、门卫收集;
② 向相邻业户收集;
③ 向承租方收集;
④ 向房产中介了解;
⑤ 向当地政府主管部门(如公安、环保、出租屋管理、外来人口、税务、街道办、居委会、村委会等)收集;
⑥ 收集是否有第三方已对该房产设置了处置障碍,或有购买意向,或有施工合同纠纷或烂尾原因等信息。

作者简介

北京市道可特律师事务所高级合伙人陈杰

陈杰
北京市道可特律师事务所管委会委员
北京市道可特律师事务所高级合伙人
北京市道可特律师事务所金融专业委员会主任

业务领域:不良资产与资本市场、企业商事诉讼与仲裁

北京市道可特律师事务所高级合伙人陈杰

手机:13366052290
邮箱:chenjie@dtlawyers.com.cn

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