专业解读

在房地产租赁市场逐渐萧条的今天，商铺租赁合同纠纷的复杂性和多样性也在日益凸显。近期，笔者代理了多起商铺租赁合同纠纷案件，并在此过程中积累了丰富的实战经验和深刻的法律见解。本文旨在综合近期实务操作，对商铺租赁合同纠纷中的常见问题及疑难杂症进行梳理及深入分析。

实战案例1：承租人签署十年以上的商铺长期租赁合同 ，出租人未通知承租人的情况下将房屋转手卖出，该买卖合同是否有效？承租人该如何应对？

在房屋租赁市场中，出租人与承租人之间的法律关系常因房屋买卖而变得复杂。出租人可能会因为急于出售房屋而忽略与承租人的沟通，或者承租人可能因为对房屋买卖持有异议而拒绝配合。这些情况都可能导致出租人与承租人之间发生摩擦，甚至引发纠纷。

案情介绍

出租人与承租人围绕多家商铺签署了十年至十五年不等长租约，承租人将该等商铺再次进行了转租。出租人在未通知承租人的情况下，与买受人签署了买卖合同将房屋进行了过户。买受人希望尽快腾退各商铺，自己引入商户进行入驻，但次承租人不愿腾退。

法律分析

《民法典》第七百二十六条规定：“出租人岀卖租赁房屋的，应当在岀卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋岀卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”

《民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。

依据最高人民法院判例解读以及《民法典》相关规定，出租人与第三人订立房屋买卖合同，未通知承租人的，买卖合同有效。但承租人因为优先购买权未能实现，可以请求出租人承担相应赔偿责任。

博弈策略

对于出租人来说：

1. 在签署房屋租赁合同时，应同时要求承租人签署《承租人放弃优先购买权声明》，避免卖房时产生相关争议；

2. 若双方未对优先购买权另做约定，则出租人应在卖房前合理期限内（一般为一个月）通知承租人行使优先购买权。承租人明确表示不购买或在通知15日内仍未做出明确表示购买的，出租人则可以正常进行房屋买卖；

3. 应当在买卖合同中明确是否带租约买卖，不带租约买卖的应明确约定由出卖人解决租约问题，如因租约问题导致房屋不能正常使用的，出卖人应承担违约责任并赔偿损失。

对于承租人来说：

1. 应当认真阅读房屋租赁合同中的所有条款，强化出租人如果在租赁期间内出售房屋应当承担的违约责任，做好风险预防；

2. 在接到出租人通知卖房时，及时行使优先购买权。应注意，该优先购买权，是在承租人同意与潜在购买人在完全同等的条件下（包括购买价格、分期方式等）购买房屋时所享有的权利。同时，如果出租人把房屋卖给共有人或自家亲属，则承租人也不能享有该等优先权；

3. 如果出租人未通知就将租赁房屋出卖的，此时出租人和承租人之间的房屋租赁合同也依然有效，承租人可以要求继续履行租赁合同。若承租人选择不与出租人和买受人进行缠斗的，也可以依据租赁合同约定向出租人主张违约责任以及要求其承担其优先购买权被侵犯的损害赔偿责任。

实战案例2：带租法拍房要求租客腾退？承租人是否可以拒绝搬离？

法拍房，即司法拍卖房产，是因债务人无力履行债务时，债权人通过司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖以偿还债务。法拍房常常以其价格优势吸引众多买家的目光。但是法拍房上经常会有各种权利负担，比如抵押、租赁、实际使用人等等，因此法拍房交易也常常隐藏着诸多法律风险。

案情介绍

买受人购买了注明房屋上具有租赁权的法拍房，但承租人已在该房产上经营多年，且案涉商铺中存在众多次承租人，各次承租人也已对商铺进行了装修并开展实际经营。双方对于买受人是否应当继续履行原房屋租赁合同发生分歧，并就腾退问题引发了多次冲突，承租方多次只能进行报警处理。

法律分析

《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占用期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

本情形与上一实战案例中存在共同的情况，即根据“买卖不破租赁”的相关法律规定，租赁物虽然因为买卖发生变动，但是新的所有人应当一并继承原有租赁合同关系，继续履行租赁合同。

但“买卖不破租赁”也存在前提，即：

1. 若房屋设立了抵押权，租赁关系应当在该抵押权之前设立，并且承租人已占有该房产；

2. 承租人已在房屋被法院查封前，签订合法有效的书面租赁合同，并已占有该房产。

而对于法院明确带租约拍卖的情形，在实务中存在一定争议。但通常情况下，对于不应当带租拍卖的，法院会对租赁权依法进行涤除；而经过法院明确公示租赁权进行拍卖的情况，应视为买受人同意带租购买。

博弈策略

对于买受人来说：

1. 买受人首先应当认真研读拍卖公告，必要时前往现场实地查看，留意法拍房上是否带租约的相关情况；

2. 若法拍房上存在租赁关系，则在执行阶段应当和法官沟通是否应当先行除去该等租赁关系后再进行拍卖；

3. 如果决定购买带租拍卖的法拍房，则买受人有义务继续履行该房屋上原有租赁合同，同时也能享有收取租金的权利。

对于承租人来说：

1. 在签订房屋租赁合同时，应当关注房屋的抵押、查封情况，避免“先抵后租”“先押后租”等情况导致难以实现自身权益；

2. 在房产启动评估拍卖前，法院会张贴公告向被执行人及房屋占有使用人对拍卖情况进行告知，承租人基于合法租赁关系，可以自公告之日起十五日内向执行法院提出书面异议，主张租赁权利；

3. 发现问题应及时和相关方面进行沟通和确认，并注意保存相关证据，如有影响己方权利的重大事项应尽可能以书面形式进行证据固定。

实战案例3：租赁房屋在合同中约定的用途与规划用途不一致，租赁合同是否有效？承租人是否可以“合同目的无法实现”要求解除合同？

在房屋租赁合同中，出租人与承租人往往会就房屋的用途进行明确约定。然而出于种种原因，这些约定的用途可能与房屋的原规划用途存在出入。现实中，租赁房屋用途不符的情况可能涉及到多种因素，如房屋的实际使用条件、当地政策、合同条款的明确性等。

案情介绍

承租人经营文娱项目，因为消防原因一直未能获得相关装修施工许可。承租人以产权证证载规划用途与合同约定的商铺用途不一致为由，主张无法继续履行租赁合同，拒绝支付租金，并向法院起诉要求解除租赁合同。

法律分析

“合同目的无法实现”是一种法定的合同解除条件。法定解除，是指只要符合法律规定的具体情形，当事人无须征得对方的同意即可主张解除合同的情形。

《民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。”

现实中，导致“合同目的无法实现”的情形多种多样，需要综合考虑合同的性质、目的、条款以及当事人双方的权益等因素。同时，解约权也应当以根本违约，即一方订立合同的目的完全无法实现的程度才能够行使。总的来说，以“合同目的无法实现”要求解除合同主要包含以下情形：

（1）完全不履行：即合同一方明确拒绝履行合同规定的全部义务，合同实际上已形同虚设，另一方当事人可以解除合同。

（2）不完全履行：即合同一方虽然履行了合同义务，但其履行不符合合同约定，导致另一方合同目的落空时，另一方当事人可以解除合同。

（3）迟延履行：即合同一方虽然能够履行合同义务，但未遵守合同约定的期限，导致另一方合同目的落空时，另一方当事人可以解除合同。

博弈策略

对于出租人来说：

1. 在签订租赁合同时应当如实告知房屋用途等情况，避免被承租人主张在房屋用途等信息上存在隐瞒欺骗等行为；

2. 租赁合同中应明确承租人已经充分了解房屋用途并按照现状承租，避免因房屋规划用途发生变化承租人转嫁损失；

3. 在租赁过程中应关注承租人是否按照约定用途使用房屋，如发现违约行为应当及时采取合理措施。

对于承租人来说：

1. 在签订租赁合同前索要及核实租赁房屋产权证复印件等相关文件，确保合同约定用途与房屋规划用途相一致；

2. 需要对承租房屋开展装修等大额投入的，应当谨慎关注房屋用途等基本信息，避免产生不必要的损失，一旦发现用途不符，应及时采取措施进行止损；

3. 在经营过程中承租人也应当确保自身经营活动的合法性，按照合同约定用途开展经营，避免出现违约情形。

实战案例4：承租人经营出现严重亏损，是否可以要求单方提前解除租赁合同？出租人如何进行应对和主张赔偿？

租赁合同尚未到期时，租赁人可能出于各种原因想要提前退租并解除租赁合同，承租人单方面向出租人发出解除通知，并拒绝支付租金自行搬离房屋，而引发的房屋租赁合同纠纷案件不在少数。

案情介绍

承租人出于自身原因单方通知出租人解除租赁合同，并以腾退房屋、停止支付租金的行为明确表示不再继续履行租赁合同；出租人对承租人的单方解除行为表示不予认可。承租人以出租人存在合同约定的违约情况为由，起诉出租人解除房屋租赁合同。

法律分析

承租人单方通知解除房屋租赁合同属于违约解除行为，其通知行为并不发生合同解除的法律效力。但实务中，基于房屋租赁合同的履行有赖于出租人承租人双方的真实意愿及高度配合，实际上并不适合强制履行。故承租人及时违约解除合同，即使出租人表明不同意解除租赁合同，法院仍然倾向判决确认租赁合同解除。

在陷入合同僵局的情况下，出租人也并非干等法院判决即可了事。《民法典》第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”故出租人在收到解除通知后亦应当尽早收回房屋、寻找新租户入住，避免损失的扩大。

博弈策略

对于出租人来说：

1.虽然承租人单方违约解除行为并不产生解除合同的效力，但如果租赁合同确实已经无法继续履行的，出租人应当在收到承租人解除通知后尽快收回房屋；

2.出租人应当以书面形式明确表示不同意合同解除，并在收回房屋后尽快寻求下一任租户，避免损失扩大；

3.应尽快统计和固定承租人提前搬离行为给己方造成损失的相关证据，为后续诉讼中主张赔偿提供证据支持。

对于承租人来说：

1.在不具备单方解除权，但确实因为个人原因需要解除房屋租赁合同的情况下，应优先与出租人进行协商；出租人不同意解除的，承租人应及时发出书面解除合同的通知意思表示，并及时提起诉讼请求确认合同解除；

2.在通知合同解除前，承租人仍应当按时支付租金及其他费用，避免出租人主张逾期付款违约金；并对可能支付的违约金及出租人空置损失做好心理预期；

3.合同解除后，应及时腾退房屋并办理交接手续，相对方不配合的要做好证据留存工作，以避免产生不必要的房屋占用费等损失。

【结语】

商铺租赁合同属于大宗交易，各方作为经济活动的参与者，都期望在合作中最大化自身利益，相互之间的博弈与争议不可避免。该类合同也非常容易受到政策和经济环境变化的影响，笔者在办理此类案件的过程中发现，很多矛盾纠纷的发生是由于前期各方对法律适用及各自权利义务存在认知偏差所造成，导致矛盾纠纷发生之后各方分歧很大，纠纷一旦发生各方矛盾会不断升级以至于到难以调和，如果不能及时解决，各方损失都会不断加大，因此，笔者建议，如果涉及商铺租赁合同事宜，尤其是上述几种较为复杂的交易情形下，应当及时引入法律专业人士提供指导和帮助，以避免不必要的损失。

作者简介

白小莉
北京办公室 高级合伙人

业务领域：民商事争议解决、知识产权

邮箱：baixiaoli@dtlawyers.com.cn

刘紫薇
北京办公室 律师

业务领域：知识产权、争议解决、房地产与建筑工程、文体娱乐与媒体传播

邮箱：zoeliu96@dtlawyers.com.cn