专业解读

保全和执行作为最终实现债权的有效手段，对当事人合法权益的顺利实现和纠纷的实质性解决至关重要。基于对现行法律法规和司法案例的分析研究，并结合多年的实务经验，我们现就保全和执行实务中的重点、难点、热点问题，进行系列的分析与探讨，以期为当事人提供更高效、稳健的权益实现方案与路径，并激发法律同仁对保全与执行实务领域相关法律问题的更多思考与探索，共同推动该领域的理论与实践创新。我们推出的第一个专题是特殊、新型财产的保全实务，拟就目前司法实践中出现的一些不常见但颇有价值财产的保全实务问题展开分析。本文是第二篇的上篇，将针对在建工程保全的实务问题进行探讨。

近几年，受房地产市场“寒流”的影响，建设工程领域法律纠纷的执行难问题也更加突出。而在此类纠纷中，前期的保全力度及保全财产的可处置性将大大影响到后期的执行难易度，而在建工程作为房地产开发商所有的重要财产，一方面该线索相较于银行账户、房产或其他财产线索，更容易为工程的承包方所掌握；另一方面，在建工程一般具有较大的财产价值，并且在符合一定条件的情况下，承包方可就案件所涉工程的拍卖价款优先受偿。因此，将在建工程予以保全是保障建设工程纠纷案件顺利执行的强有效手段。

在我国法律规定中，“在建工程”并无明确的定义，但《民法典》第三百九十五条及四百零二条的规定都用到了“正在建造的建筑物”这一表述。在实践中，我们一般就将在建工程解释为是尚未完工或达到竣工验收标准的建设项目。作为一种未完成且未办理权属登记的特殊财产，在建工程在保全方式、保全范围、保全价值、保全效果等方面都与其他已取得权属登记的不动产有较多的差别，且面临更多的保全风险与障碍。鉴于其在纠纷化解中的特殊性与重要性，本文拟针对在建工程在既有的法律框架范围以及可操作的技术范围内如何实施有效保全这一话题进行些微探讨。

一、在建工程的保全申请及线索查询

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第八条规定：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”据此规定可知，作为一种没有取得权属登记的不动产，在建工程的查封是有明确法律依据的，当事人可因相关纠纷向有管辖权的法院申请在建工程的财产保全。

（一）申请保全需提交的资料

由于在建工程并未进行权属登记，所以向法院申请保全需要提供相关的材料以证明在建工程的位置、施工许可情况、施工进度、在建工程的价值、建设单位等信息，同时由于在建工程的保全一般会同时查封在建工程相对应的土地使用权，因此提供土地使用权的不动产权证书也十分有必要。

在实践操作中，各个地区及各个法院对此要求并不一致，一般来说可先向法院提交位置、建设单位、施工许可证号等基本信息，后续根据法官的要求再行补充。

一般情况下，申请保全在建工程需向法院提交如下材料：

（1）在建工程的管理人、实际占有人（如有）的信息及联系方式，方便法院在保全过程中进行通知；
（2）在建工程对应土地的不动产权证书，方便法院了解拟保全的在建工程坐落位置、面积等信息；
（3）在建工程的许可证件，如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、在建工程施工许可证等；
（4）在建工程的估值报告（或在建工程《工程进度产值确认表》及《工程已完形象进度、质量报审核定表》、现场的形象照片等），方便法院了解工程项目的建设进展并确认在建工程的价值，评估是否超标的查封等。

（二）在建工程财产线索查询的途径

排除建设工程案件本身所涉的在建工程，也可以查询发包人名下是否还有其他在建工程可作为保全的财产线索，以增加执行筹码。而由于工程建设需要履行相应的许可、备案等登记审批手续的特殊性，保全申请人可以通过官方平台、第三方平台等查询在建工程的信息。

以下是实践中常用的查询途径：

1.政府官网

（1）住房与城乡建设委员会官网：网站首页“本市工程项目信息查询”“施工许可信息”等可以查询在建工程的基本信息；“工程竣工备案信息”“新建商品房项目查询”“商品房项目公示”等可以查询该工程项目的竣工备案信息、预售许可信息等。

（2）规划和自然资源委员会或规划和自然资源局官网：该平台可查询房产开发商名下已办理初始登记的商品房的出售情况等信息，可与住房与城乡建设委员会官网所查询到的在建工程、预售许可信息相互印证。

2.其他官方平台

（1）全国建筑市场监管公共服务平台（四库一平台）：该平台为住建部建筑市场监管司管理的官方平台，可以查询建筑施工企业的项目信息，包括在建项目。该平台信息权威且准确，但需要人工筛选，以防遗漏重要信息。

（2）行业专属平台：根据建筑工程的不同类型，还可以选择对应的行业专属平台进行查询。例如，水利工程可以通过水利部水利工程建设司和水利部信息中心下属的全国水利建设市场监管平台查询；公路工程则可以通过全国公路建设市场信用信息系统查询。

3.第三方平台

如招标资源网等平台，设有企业通板块，可通过该平台查询企业的资质信息、人员信息、招标信息、历史中标业绩、工商信息等。同时，该平台还提供项目信息查询服务，包括拟在建项目、审批项目等。

4.搜索引擎和公众号

搜索引擎：对于公开招标的项目，直接通过搜索引擎搜索企业的名称和“在建项目”等关键词，可找到相关的公开招标信息或新闻报道。

公众号：一些公众号也会发布企业在建项目的相关信息，但更新速度相对较慢。

二、在建工程的保全查封方式

对在建工程的保全应区分其不同阶段，在施工阶段尚未办理预售许可的情况下，在建工程无任何权属登记和证号，此时根据法律规定可通过通知其管理人及实际占有人并张贴公告的方式进行保全；如在建工程已经办理预售许可，此时住建部门已经知晓该在建工程的预售信息，虽没有办理房屋的权属登记，但已经预售的情况下办理权属登记属于将来可预见的行为，因此可通过预查封办理在建工程的保全查封；如在建工程部分房屋已经出售，此时房地产开发企业已经办理了房屋的初始登记，如尚未转移登记至购房人名下，亦可作为房地产开发企业名下的财产予以保全查封，但后续可能有购房人提出异议。具体如下：

（一）在建工程尚未取得预售许可

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》第八条：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”在建工程属于尚未进行权属登记的建筑物，因此法院一般会通过通知管理人、实际占有人，并张贴公告的方式起到保全查封的公示效果，但在没有办理查封登记的情况下，很难对第三方产生公示效力，如此时第三人出于对不动产登记状况的信赖而受让并善意取得所保全的在建工程时，申请保全人的保全目的便无法实现。

因此，在申请保全在建工程时，如前文所述，一种常见的做法就是一并申请查封相应土地使用权并办理查封登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条所规定的“房地一体”原则，查封土地使用权即可实现查封地上在建工程的效果，如此可有效提升在建工程保全的公示力。

（二）在建工程已经取得预售许可

根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”

如在建工程已经办理了预售登记许可，则住建部门已经取得预售许可证号、预售楼幢等信息，此时房地产开发企业可以签订预售合同向外出售房产。故为取得在先保全查封的效果，即可申请法院向住建部门发送《协助执行通知书》，就在建工程进行预查封登记。预查封登记和正式查封具有同等的效力，待房地产开发企业取得房屋的初始登记时，预查封即自动转变为具有权属登记的房屋的正式查封登记。由于登记有预查封的房源无法办理网签备案，此时可直接控制房地产开发企业名下的房屋等有效财产。

（三）在建工程已经办理预售许可且已出售

该部分房屋虽然已经出售，但尚未办理过户登记，原则上仍属于房地产开发企业名下的财产，因此可以进行保全查封。但由于其已经出售，此时进行保全查封，存在购房人提出异议的风险。故在实践中，有些地区的法院为防止产生群体性事件等恶劣影响，对该部分房产的查封有严格限制和规定。而在目前法院普遍对保全收紧的情况下，法院极有可能对该部分财产线索进行保全的必要性进行更为严格的审查从而拒绝保全此类房产。

此外，对于上述情况下的保全查封，购房者很可能作为案外人提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”由于我国采取登记公示主义原则，要通过异议对登记在房地产开发企业名下的房产排除执行，仍需要满足以上比较严格的条件，如不满足以上条件，即使该部分房产已出售，购房人提起的异议也难以被支持。因此在无其他更优质财产线索的情况下，就该部分房产申请保全仍有一定必要，但最终能否保全仍要取决于保全法院的审查结果。

作者简介

王勇
北京办公室 合伙人

业务领域：民商事争议解决、房地产与基础设施、执行及不良资产

邮箱：wangyong@dtlawyers.com.cn

李颖
北京办公室 律师

业务领域：民商事争议解决、房地产与基础设施、执行及不良资产处置

邮箱：liying@dtlawyers.com.cn