专业解读

保全和执行作为最终实现债权的有效手段，对当事人合法权益的顺利实现和纠纷的实质性解决至关重要。基于对现行法律法规和司法案例的分析研究，并结合多年的实务经验，我们现就保全和执行实务中的重点、难点、热点问题，进行系列的分析与探讨，以期为当事人提供更高效、稳健的权益实现方案与路径，并激发法律同仁对保全与执行实务领域相关法律问题的更多思考与探索，共同推动该领域的理论与实践创新。

我们推出的第二个专题是特殊、新型财产的执行实务，拟就目前司法实务中出现的一些不常见但颇有价值财产的执行实务问题，或者常见财产在执行实务中的疑难点问题展开分析。本文是第三篇的下篇，主要针对房产拍卖流拍后与变卖、以物抵债程序的衔接问题，以及存在权利瑕疵的房产处置问题，例如共有房产、未办理初始登记、存在租赁关系等房产的执行实务作出介绍，供读者参考。

保全及执行实务系列：房产执行的实务问题探讨（上篇）

一、房产拍卖与变卖、以物抵债程序的衔接

在司法执行实务中，拍卖为房产执行的首选处置方式，但近年来房地产市场低迷，房产价值下降幅度较大，难免造成房产的流拍率增高。因此房产流拍后，如何进一步通过变卖、以物抵债程序妥善完成房产的处置和债务的清偿，成为各债权人的关注重点。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网络司法拍卖规定》）以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》（以下简称《拍卖、变卖规定》）对房产流拍后的变卖、以物抵债程序均有规定。具体操作流程如下：

（一）房产拍卖程序与变卖程序的衔接

根据《拍卖、变卖规定》第二条：“人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。”第三十一条：“对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。”可知，针对拟处置的房产，法院应优先选择拍卖方式，但如果相关权利人均同意的情况下，也可直接变卖。

如房产经法院拍卖流拍后继而采取变卖程序的，根据《网络司法拍卖规定》第二十六条，房产经网络司法拍卖，二拍流拍的“可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖”。为专门规范网络司法拍卖与网络司法变卖的衔接工作，最高人民法院进一步作出了《关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》（以下简称《司法拍卖与变卖衔接工作的通知》），根据该通知，房产网络司法拍卖二拍流拍后，人民法院应当于10日内询问申请执行人或其他执行债权人是否接受以物抵债。不接受以物抵债的，人民法院应于网拍二拍流拍之日起15日内发布网络司法变卖公告。司法变卖期为60天，自公告确定的变卖开始日计算，变卖价格为二拍流拍价。网络司法变卖平台原则上沿用网拍程序适用的平台，但申请执行人在网拍二拍流拍后10日内书面要求更换到名单库中的其他平台上实施的，执行法院应当准许。自第一次出价开始即进入24小时倒计时竞价程序，其他取得竞买资格的竞买人可在竞价程序内以递增出价方式参与竞买。变卖成功的，竞买人成功竞得网拍标的物后，网拍平台将生成相应《司法变卖网络竞价成功确认书》，确认书中载明实际买受人姓名、网拍竞买号信息。变卖不成的，通过以物抵债处理相关财产。变卖的财产无人竞买的且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。

（二）房产拍卖、变卖及以物抵债程序的衔接

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释（2022修正）》第489条：“在申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的情况下，人民法院可以直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。”因此，拍卖、变卖并非是以物抵债的前置程序，但在执行实务中，法院一般会优先选择通过拍卖程序处置房产。

如法院通过拍卖程序处置房产但流拍的，《拍卖、变卖规定》第十六条规定：在房屋流拍的情况下，如果申请执行人或者其他执行债权人在拍卖现场同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。

关于提出以物抵债的时间点的问题，根据最高人民法院在（2023）最高法执监32号《执行裁定书》中的观点：“网络司法拍卖在第一次拍卖流拍、第二次拍卖流拍及变卖不成的情况下，申请执行人均可以申请以该次拍卖确定的保留价接受拍卖财产以抵顶债务，可见法律、司法解释规定鼓励申请执行人以接受以物抵债的方式早日实现债权，并未作出时间限制。因此，本案中申请执行人在一拍流拍后申请以物抵债不违反法律和司法解释的规定。”因此，以物抵债并非必须在二拍流拍后才可提出，一拍流拍后同样有申请以物抵债的权利。

从以物抵债的程序而言，根据《拍卖、变卖规定》第二十六条、第二十七条，以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定并通知被执行人，房屋所有权自抵债裁定送达买受人时起转移，裁定送达后十五日内，人民法院应将房屋移交承受人。被执行人或者第三人占有房屋而拒不移交的，强制执行。

二、特殊情形下的房产执行

如申请执行人申请法院处置的房产，存在未办理初始登记，或者由被执行人及案外人所共有，以及存在其他权利瑕疵，如已设定抵押权、租赁权等情形的，实务中对此类房产进行处置可能会遇到一定障碍。

（一）房产为共有财产

在婚姻或继承情况下，房屋可能会有多个所有权人，共有的形式通常分为共同共有和按份共有。执行中，较为常见的是针对夫妻共同房产的执行。但根据目前法律规定对夫妻共同财产的划分，房权证的登记情况与房产的实际归属并不是必然相一致的，因此如执行法官认为该财产并非被执行人单独所有，或案外人主张房产为共有财产提出异议，需要严格区分拟执行财产的权利归属，而非仅根据房权证登记的情况进行认定。

首先，共有房产的可执行性问题。从法律规定来看，房产如为共有财产，并不影响法院采取查封、扣押、冻结措施。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十二条明确规定，“法院可对被执行人及其他共有人共有的财产进行查封、扣押或冻结，并需及时通知共有人”。如共有人认为侵犯其权益可提出执行异议。

实务中，不乏被执行人为规避自身财产被强制执行，与共有人串通再由共有人提出异议试图排除执行的情形，如被执行人与配偶办理离婚，并以离婚财产分割协议的方式排除执行。这种情况，法院一般会进行实质审查，通过债务形成时间、离婚协议的公平性以及是否已完成过户等情况，综合判断离婚和财产分割的真实意图，从而判断执行异议或异议之诉是否成立。申请执行人也可根据《民法典》第538条提出撤销权诉讼，“债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”，阻止被执行人在执行阶段转移财产逃避执行。

其次，共有房产的处置程序问题。根据《查扣冻规定》第十二条：“共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”因此，如执行过程中拟处置的房产为共有房产且共有人之间对份额无争议的，则法院直接执行被执行人所享有的份额即可，实务中不乏法院就某房产的具体份额进行拍卖的情形，但这种情况必然会影响拍卖的成交率，如该房产份额流拍，且最终又未能通过变卖、以物抵债的程序成功处置房产，申请执行人的利益将难以保障；如共有人对拟处置的房产有争议，如涉及继承等情形，执行法官一般会要求共有人或申请执行人进行析产，明确被执行人所享有的权属份额后再行推动处置程序，避免后续执行程序中案外人提出异议阻碍执行程序，或者在执行完毕后案外人提出执行回转，但如此一来，执行的周期必将大大延长。

实务中，为推动共有财产的处置，部分执行案件也会“先处置再分配份额”。执行法官可直接启动房产拍卖程序，并将共有人所享有份额对应的拍卖款预留给共有人。若债权人或共有人不同意此方案，再行提起析产诉讼或执行异议程序以维护自身权益。因此，虽然在大多数情况下先确定房屋份额再进行处置的做法更加妥当，但从申请执行人角度而言，为执行效率考虑，则更希望法官优先处置房产，如有争议待处置完毕后再行解决。

最后，共有房产的具体处置方式。由于房屋为不可分割财产，只能以整体房产的份额进行执行。然而，具体是整体拍卖还是按份拍卖，实践中有不同的处理方法。如上文所述，按份拍卖会大大降低房产的变现价值及成交率，反而不利于申请执行人债务的清偿，因此如从最大化房产价值的角度考虑，应优先整体拍卖，后续保留共有人的相应份额。由于房产的处置结果不仅直接关系到申请执行人的利益，也会关系共有人的权益，因此实务中申请执行人或代理人可提前与法院、共有人进行沟通，在各方无异议的情况下推动房产的整体处置。

（二）未办理初始登记

关于未取得权属登记的建筑物是否可以依法执行，实践中执行法院通常会依据房屋的现状进行处置，且同样可就其采取拍卖、变卖、以物抵债等处置措施。最高人民法院在（2021）最高法执监89号案件中明确，即使是未取得权属登记的房屋，“被执行人仍对其享有相关财产权益，经评估该权益具有相应的财产价值的，执行法院可以根据该执行标的物的现状依法进行处置”，并支持了在此情形下东莞中院于2020年1月16日作出的（2018）粤19执935号之三以物抵债裁定。

但就未办理权属登记的房屋拍卖后，如何办理房屋登记的问题，《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》作出了明确规定：

第一，如果待执行的房屋具备初始登记条件，执行法院在处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，要求完成登记；

第二，对于暂时不具备初始登记条件的房屋，执行法院在处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并说明待房屋买受人或承受人完善相关手续并具备初始登记条件后，房屋登记机构应按《协助执行通知书》予以登记；

第三，如果待执行房屋不具备初始登记条件，原则上应以“现状处置”进入司法拍卖程序。在处置前，法院需披露房屋不具备初始登记条件的现状，明确拍卖标的物的瑕疵及潜在风险，避免竞买人或承受人产生误解。买受人或承受人依据房屋现有的权利状况取得房产后，后续的产权登记事项需由其自行负责。

（三）已存在租赁关系

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”换言之，要排除对执行房产的执行措施，承租人必须满足两个核心要件：第一，在法院查封房屋之前，双方已经签订了合法有效的书面房屋租赁合同，且合同体现了双方真实的意思表示；第二，房屋租赁合同已实际履行，房屋已被承租人占有并使用。

首先，实务中关于合法有效书面租赁合同的认定问题。在判断房屋租赁合同是否真实有效时，法院通常会考虑合同的签订时间、租赁期限、租金数额、租金支付方式等因素，综合判断是否符合房屋租赁市场的正常交易习惯，以排除合同倒签、伪造等恶意串通的情形。在（2024）辽09民终1591号案件中，一审法院认为租赁合同不予采信的原因包括：第一，租赁合同租期长达20年，房屋面积较大，年租金相较同期签订的租赁合同明显畸低；第二，合同第二租赁阶段为15年，租期跨度过大，且租金数额在15年内不变，违反了房屋租赁市场的正常交易习惯；第三，银行账户支出情况无法证明租金支付事实；第四，一次性全额支付15年租金，不符合常规交易习惯。二审法院同样认定租赁合同存在明显不合常理之处，并认为上诉人未能提供足够证据证明其对执行标的房产享有足以排除强制执行的民事权益，最终驳回上诉，维持了原判。

关于租金支付方式问题，部分租赁情形约定租金通过以租抵债的方式支付，虽然该约定不违反法律、法规的强制性规定，但必须通过协议书等有效证明文件明确双方的意思表示，否则法院可能不认可当事人通过债务抵扣租金的说法。例如，（2019）最高法民申1903号案件中，法院认为尽管当事人主张租金通过抵扣债务支付，但缺乏定期支付租金的记录。由于租赁合同并未约定以代偿债务的方式支付租金，且尚无有效的鉴定手段确认合同签订时间，法院最终认定未能提供充分证据，无法证明租赁合同在办理抵押登记前已签订且有效。

其次，实务中关于租赁合同实际履行，即占有使用的认定问题。如承租人在法院查封前已占有使用拟执行的房屋，应当提供如水电费缴纳记录、实际使用的照片等实际占有使用的证明。如（2024）辽13民终1983号案件中，法院即认定承租人提供的房屋租赁合同、电费通知单、水费催缴通知单显示姜某自2013年起实际占有并使用涉案房屋用于经营。同时，朝阳农商银行在办理抵押手续时，明显发现房屋已有人员入驻的痕迹。结合承租人提供的租赁合同及其他支付凭证，法院认定承租人在法院查封之前已实际占有并使用该房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条关于在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的情形。

本文为《保全及执行实务系列：房产执行的实务问题探讨》的下篇，主要介绍了房屋处置流拍后的变卖、以物抵债程序，以及房产为共同财产、未办理初始登记、存在租赁关系等特殊情况下的处置问题，其中不乏诸多房产处置的难点和疑点，欢迎读者关注探讨。

作者简介

王勇
北京办公室 合伙人

业务领域：民商事争议解决、房地产与基础设施、执行及不良资产处置
邮箱：wangyong@dtlawyers.com.cn

董月秋
北京办公室 实习生

业务领域：民商事争议解决、执行及不良资产处置、公司业务
邮箱：dongyueqiu@dtlawyers.com.cn