专业解读

摘要：11月30日，最高人民法院公布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》明确一房数卖，登记优先。北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队通过我国现行法律和相关学说，并结合司法案例浅析一房数卖情况下房屋所有的归属。  

一、一房数卖的概述

一房数卖是指商品房出卖人与多个买受人订立数份买卖合同，将同一商品房出卖给多个买受人，但由于标的物是特定物，房屋所有权最终只能转移给一个买受人，因此，一个合同的履行必然导致其他合同无法履行，这必然涉及到房屋所有权的归属判定问题。

二、一房数卖情况下房屋所有的归属

11月30日最高人民法院公布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分关于一房数卖的合同履行：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”之规定，明确了审理有关一房数卖情况下房屋所有的归属纠纷案件的裁判规则。

此前，在合同法颁布之前人民法院对一房数卖中数个合同的法律效力以及房屋所有权最终归属的认定和处理出现分歧。其后，物权法出台后确定了区分原则，即没有办理不动产物权登记的，不影响合同的效力。这对在司法实践中正确认定一房数卖中数个买卖合同效力具有重要指导意义，也使合法第三人的利益得到保护。至此，实践中对一房数卖情况下房屋所有归属判定主要依据《物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，以登记为确定所有权归属的标准；但没有办理登记的，则参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。”，实践中将该条关于动产买卖的规定扩张适用到不动产买卖之中。

《纪要》的公布,使我国不动产多重买卖产权归属规则在理论界和实践界得到有效统一,这直接关系着对买受人利益的保护,也反映出我国法律制度通过不断的完善来规范社会生活秩序,提高司法运行效率。