专业解读

导读：在建工程查封，简单而言即指法院依据业主（发包人）债权人的申请，对依法属于业主所有的在建工程采取的一种诉讼保全措施。实践中查封“在建工程”是否可行，有无相关规定，因在建工程超额查封引发的纠纷，审判实践中的裁判规则如何，北京市道可特律师事务所争议解决团队为您一一解读。

一、在建工程司法查封可行性及相关依据

2004年最高人民法院下发《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2004年1月4日法释[2004]15号发布，根据2008年12月16日发布的《最高人民法院关于调整司法解释等文件中引用条文序号的决定》调整），该规定主要适用于民事执行阶段，但是根据该规定相关解释，财产保全裁定和先予执行裁定的执行也适用该规定。

上述规定第二条明确“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”第十条明确规定，“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”

由此可见，在建工程属于尚未进行权属登记的建筑物，因此也可以进行财产保全的查封。具体方式即为：人民法院张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。

二、在建工程超额查封司法裁判案例分析

实践中，因在建工程查封引发的纠纷不少，典型的如在建工程超额查封纠纷，但查明被查封标的物的价值依法属于法院的职责，实践中确定在建工程价值的方式多是通过专业的评估公司进行评估确定，但若法院在未查明拟查封标的价值的情况下即进行查封，就容易导致超额查封的情况发生，从而引发纠纷，针对此类纠纷，我们通过以下几个判例总结司法实践中的裁判规则，以供参考。

【案例一】

在建工程价值与建成的商品房价值不同，法院判断是否存在超标查封时应针对在建工程的现状进行，在建工程的未来价值不能计入价值中。

参考案例：甘肃永瑞房地产开发有限公司申请复议案（审理法院：甘肃省高级人民法院；案号：（2015）甘执异字第12号）

法院观点：本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》第二十一条一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”本案被查封的商品房系在建工程，其价值不能等同于已建成的商品房。异议人也未提出充分的证据证明该商品房的具体价值及超标的数额，异议理由不予支持。

【案例二】

若在执行过程中，在建工程价值发生了巨大变化，则法院应在对变化事实进行查明后，重新确定是否存在超标查封的情况。

参考案例：中铁建工集团有限公司与无锡市鼎宸置业有限公司建设工程施工合同纠纷案件（审理法院：江苏省高级人民法院；案号：（2016）苏执复185号 ）

法院经审理认为：关于鼎宸公司主张解除对无锡国际金融大厦部分房产查封能否成立的问题，鉴于本案执行过程中执行标的数额、被查封标的物建设情况等基本事实已发生新变化，应由无锡中院查明相关事实后予以确定。本案进入执行程序后，无锡中院于2016年4月13日作出（2016）苏02执第243号执行裁定时，查封标的额已经发生较大变化，且无锡国际金融大厦的建设情况也发生了变化。在本院审查过程中，鼎宸公司还于2017年3月6日向本院邮寄《变更执行标的申请书》，申请解除对超标的部分财产和鼎宸公司两个银行账户的查封，变更查封无锡国际金融大厦第21层。基于上述新事实，无锡中院应当在（2016）苏02执第243号执行裁定所确定的2500万元查封范围内，进一步查明被查封的无锡国际金融大厦房地产价值、有无部分查封的可能、其上设定抵押权有无变化等事实，再行确定是否存在超标的查封的情形。

【案例三】

在建工程与土地使用权一并查封，未分别登记的，不影响被查封的效力；但在建工程与土地使用权分属不同的权利人的除外。

参考案例：建长安船务有限公司与泉州市长海集装箱发展有限公司、泉州市鸿益机械制造有限公司等企业借贷纠纷、金融借款合同纠纷等执行案（审理法院：最高人民法院；案号：（2016）最高法执监204号）

法院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”本案中，泉州中院于2014年8月11日查封了案涉房产，故泉州中院查封案涉房产的效力及于案涉土地使用权。虽然该条第二款同时规定，“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”，但其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示,未分别办理查封登记不影响查封效力。本案中泉州中院对涉案房屋进行查封登记先于厦门海事法院对土地使用权进行查封登记，且泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处在给厦门海事法院的送达回证上已经注明“已抵押登记，轮候查封房产”，虽然泉州中院未对土地使用权办理查封登记，但由于对房屋的查封效力及于土地使用权，故本案中泉州中院是首封法院。

【案例四】

在建工程被多次查封，应由首查封的法院主持处理执行所得款项。

参考案例：建长安船务有限公司与泉州市长海集装箱发展有限公司、泉州市鸿益机械制造有限公司等企业借贷纠纷、金融借款合同纠纷等执行案（审理法院：最高人民法院；案号：（2016）最高法执监204号）

最高院认为：《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第91规定，“对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行”。根据该规定精神，结合泉州中院已经对涉案房屋和土地使用权进行了处置的情况，本院认为由泉州中院主持处置拍卖款合理合法。另外，长安船务公司可以向泉州中院申请参与分配，在参与分配程序中主张权利。

【案例五】

无法准确判断被查封在建工程价值的，不能否定查封的合法性，是否超标查封应在执行异议程序中解决。

参考案例：南通新华建筑集团有限公司执行审查类执行（审理法院：最高人民法院；案号：（2017）最高法执复37号）

最高院观点：本案具体查封的标的物是不动产，而非存款等具有明确金额的财产，财产保全制度的性质决定在实施查封时无法精确计算其价值，仅能综合各方因素予以估算，因此不能否定在被查封财产价额尚无准确判断依据时所实施查封的合法性，对于是否超标的查封的问题可在随后的异议程序中解决。河北高院异议裁定中以双方当事人对被查封房产的价值存在争议，且没有权威性依据，无法判断被查封房产的价额为由，认定该院作出的（2016）冀执保24号协助执行通知事实不清，应予撤销，并因此直接宣布撤销（2016）冀执保24号协助执行通知，是错误的。

【案例六】

判断查封是否超标，应综合多方面因素考虑，不宜直接解除对超过部分的查封。

参考案例：宁夏富龙(浙江)餐饮娱乐有限公司与广厦建设集团有限责任公司执行案复议（审理法院：最高人民法院；案号：（2013）执复字第6号 ）

最高院经审理认为：本案单纯从标的物的评估价格看，确实超过执行标的数额，但是否应解除超过部分的查封，还应结合案件具体情况来确定。执行法院有权考虑执行标的应包括的迟延履行利息、被执行人欠缴的土地使用权出让金、各种税费和执行费用、拍卖佣金、拍卖标的物过户费等，以及在确定拍卖保留价时依法可以下浮的比例等因素。同时本案标的物“富龙大酒店”为在建工程，根据规划不应、也不便于分割处理。至于被执行人擅自处分的和其他法院处分的部分房产从拍卖标的中剔除，是基于被执行人法定代表人陈敏富违规办理产权登记而引起，鉴于已成为既成事实，难以处理，故从拍卖标的中扣除，并不表明拍卖的在建工程是适宜分割的标的物。因此，本案执行法院整体查封及整体处置标的物并无不当。