专业解读

房屋租赁合同纠纷中常会出现各种租赁合同无效的情形。合同无效后，出租人与承租人如何承担责任？北京市律师事务所道可特争议解决团队通过案例分析相关法律问题。

一、案例简述

2011年3月29日，被告A公司（承租人）与原告B（出租人）就某厂房(涉案厂房)签订租赁合同，租赁期自2011年5月1日至2016年4月30日，年租金23万元，免租装修期为1个月。合同签订后，A公司如期履行装修并进行生产经营。后涉案厂房列入动迁范围，A公司因拆迁无法继续经营，认为搬迁期间不应承担租金。B诉请法院请求A支付租金，B提出反诉要求A承担装修补偿等费用。

法院查明：涉案厂房土地权属性质系集体建设用地。

法院经审理认为：“涉案争议的租赁房屋未办理过合法的规划审批手续，系无证建筑。因此，双方就该违法租赁标的物签订的《租赁合同》应属无效。原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，对于合同无效的后果负有主要责任，被告在签订合同时，未尽合理审查义务，应承担次要责任。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。参照每年23万元的标准计算的房屋使用费被告自2012年5月16日起至实际搬离之日止向原告支付占用房屋期间的房屋使用费。对于被告请求原告赔偿其装修损失的反诉请求，本院综合考虑双方对合同无效的过错程度、对A公司造成的实际损失以及双方对合同的实际履行情况等，酌情确定由B对A公司装修费损失承担90%。

二、法律分析

1．建设工程规划许可证与房屋租赁合同效力

《城乡规划法》第40规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

《城乡规划法》第64条、65条对未取得建筑工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设规定了相应的处罚方法和措施。

根据《城乡规划法》相应条款，取得建设工程规划许可证是建造建筑物的强制性规定。未取得建设工程规划许可证的房屋违反了上述强制性规定，根据《合同法》第五十二条第五款规定，合同理应无效。

同时，最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定了此类房屋的租赁合同效力：第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立租赁合同，合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，应认定有效。第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，应认定有效。

前述案例中，法院经查证，涉案厂房所在土地为集体用地，具有土地证，但地上房屋没有产权证，违反《城乡规划法》的规定，事后也无法取得建设工程规划许可证。原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，双方就该房屋签订的房屋租赁合同应为无效合同。

2．租赁合同无效时的过错责任区分和损失范围确定

《合同法》第二百一十六条规定了出租人的基本义务，即租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人明知房屋没有建筑工程规划许可证，不适合出租仍然出租，导致房屋租赁合同无效，出租人存在过错，应当承担缔约过失责任。

承租人签订房屋租赁合同也应尽到合理的审慎义务，如承租人未尽审慎义务，或者明知道房屋没有建筑工程规划许可证仍然租赁，未尽审慎义务属于承租人的重大过错，承租人应当根据过错情况承担相应的损失。

综上，合同无效，双方对合同无效均存在过错，如对方遭受损失的，则应根据双方过错程度，按照份额承担缔约过失责任、赔偿损失。赔偿的损失应限于其签订合同和履行合同所产生的直接损失和间接损失，但不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。

3．房屋租赁合同无效的后果

（1）返还原物、支付占有使用费

根据《合同法》第五十六条和第五十八条，无效的合同自始无效，合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

因此，如果房屋租赁合同无效，承租人应当返还房屋，但出租人根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，有权要求承租人参照合同约定租金标准支付占有使用费。

（2）装饰装修费折价补偿

《合同法》中提及的应折价补偿的费用，一般涉及的是装饰装修费。根据上述司法解释相关规定，租赁合同无效时，对装饰装修费的处理包括：

出租人同意装饰装修：

--未形成附合，可折价归出租人所有也可由承租人拆除，但承租人如因拆除造成房屋毁损的应恢复原状。

--已形成附合，可折价归出租人所有或由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。

出租人未同意装饰装修：

--承租人负担；

--同时，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

（3）损失

根据《合同法》第五十八条，合同无效，过错方应当赔偿另一方受到的损失。

赔偿的损失应当是因合同无效而受到的损失，包括直接损失和间接损失。在房屋租赁合同纠纷中，直接损失对于出租人是例如因承租人未经允许装修装饰房屋导致房屋损毁的产生的修复费用；而间接损失的常见情形是，承租人因信赖合同有效，进行装修装饰等各类花费，原期待的使用期应是合同期限，因合同无效导致不能按照合同期长期使用，造成损失。对于该类费用，具体案例中，一般应按照折旧年限计算剩余价值确定赔偿额度。

综上，在案例中，原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，故对于合同无效负有主要责任；被告未尽合理审查义务，对合同无效产生的实际损失承担次要责任。因合同无效，承租人应返还房屋，但应参照房屋标准支付占有使用费。而被告的损失主要在于装修费。双方约定了免租装修期，出租人已同意承租人装修房屋，在房屋租赁合同无效情况下，根据双方过错责任确定装修损失的责任承担。