专业解读

摘要：随着地区经济的迅猛发展，人口净流入量增加，购房需求日益扩大，与房屋相关各类案件数量逐年提升，从公开的裁判文书数量可以侧面反映，房屋所产生的巨大利益导致房屋买卖合同纠纷案件大幅增加，纠纷的数量基本与房地产市场的火爆程度成正比。北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队通过分析相关数据及法院裁判规则，就房屋买卖纠纷违约责任涉及的重点法律问题进行全面解读。

在近几年的房地产热中，全国各地商品房价格不断走高。具体数据如下图所示：

全国商品房平均销售价格统计图

虽然，国家统计部门暂未公布2016年全国商品房平均销售价格，但是，业内某房地产研究院发布2016-2017年度全国房地产市场报告指出，2016年1-11月份，全国商品房成交均价7546元/平方米，同比增长约11%，房价涨幅创近7年最高。尤其是一线城市（以北京为例）最近一年房屋价格增长，偏离近几年的合理值，房地产市场总体偏热。

2016年1月-11月北京房屋平均价格走势图

商品房价格不断上涨，房屋在短期内产生巨大利益，致使商品房买卖市场出现大量违约纠纷。

一、房屋买卖合同纠纷案件数据概览

根据中国裁判文书网数据显示，从2006年初至2017年初，全国各级人民法院共审结房屋买卖合同纠纷案件840744件，其中一审391311件，二审125578件；判决结案291805件，裁定结案180826件。数据显示房屋买卖合同纠纷案件2014年为123503件，2015年为123946件，2016年为191739件，呈现逐年上升趋势，且2016年较上年度增长了54.7% 。相较各年度数据我们发现，随着地区经济的迅猛发展，人口净流入量增加，购房需求日益扩大，与房屋相关各类案件数量逐年提升，从公开的裁判文书数量可以侧面反映，房屋所产生的巨大利益导致房屋买卖合同纠纷案件大幅增加，纠纷的数量基本与房地产市场的火爆程度成正比。

二、案件所涉争议焦点分析

以北京2016年房屋买卖合同纠纷案件为例，2016年北京各级人民法院共审结房屋买卖合同纠纷案件4992件，其中一审2986件，二审1813件，再审29件；基层法院2901件，中级法院1881件，高级法院210件；判决结案2523件，裁定结案1321件。通过上述数据可以看出，北京市2016年房屋买卖合同纠纷案件历经二审的比例达到36.3%，再审程序的比例较低，大部分案件只经过了一审程序。基层法院审理的案件占据了68.1%，中级法院占去37.7%，高级法院占去0.4% 。从上到下金字塔形的文书发布量符合我国目前四级法院的审判实情，并且大部分房屋买卖纠纷法律关系并不复杂，基础事实也较简单，都只经过基层法院审理判决后即发生了效力。

上述裁判文书数据样本中，涉及违约金1284件，商品房预售合同987件，解除合同452件，继续履行177件，占房屋买卖纠纷较大比例，但所有案件最终争议焦点都聚集在违约责任问题上，即在查明确认违约方后，如何确认违约责任的承担方式，赔偿的范围。

三、违约责任所涉裁判结果

违约责任是违反合同的民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。《合同法》第一百零七条规定了：“ 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”  此条款明确了3种违约责任形式：（1）继续履行，即在违约方不履行合同时，由法院强制违约方继续履行合同债务的违约责任方式。（2）采取补救措施，即受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、减少价款等违约责任。（3）赔偿损失，即债务人不履行合同债务时依法赔偿债权人所受损失的责任。此外，《合同法》第一百一十四条：“ 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 明确了违约金责任。

1. 继续履行裁判规则的具体适用

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十二条：“ 房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。” 及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日）第十一条请求合同继续履行的处理：“ 当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险；当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。” 对房屋买卖合同纠纷中继续履行具体适用问题进一步提出了指导意见。

北京市三中院（2016）京03民终5001号房屋买卖合同纠纷民事案件中，王某与张某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王某购买张某所有的位于北京市通州区×号楼×室房屋一套，总价款为115万元。合同签订后，王某按约定积极履行支付房款的义务，分别于签订合同当日向张某支付定金5万元，于同年8月13日向张某支付首付款40万元，但张某却以种种理由推迟办理过户手续。故王某诉至法院，主张张某继续履行双方签订的房屋买卖合同及办理过户手续。最终，法院判决张某继续履行房屋买卖合同。这一判决适用了继续履行的法律规定。

2. 赔偿损失及违约金范围裁判规则的具体适用

《中华人民共和国合同法》第113条第一款：“ 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。” 此条款明确了违约方赔偿损失的范围 “ 可得的利益 ”，并且使用 “ 可预见性规则 ” 对 “ 可得的利益 ” 加以严格限制，防止损失范围过大，造成违约金数额过高。

此后，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（以下简称 “《指导意见》”）以3个条文对上述规定的具体适用问题提出了进一步意见。第九条：“ 在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中，因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。” 、第十条：“ 人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三条第二款规定的欺诈经营、合同法第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的，不宜适用可得利益损失赔偿规则。” 及第十一条：“ 人民法院认定可得利益损失时应当合理分配举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任；非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。”

其后，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十四条：“ 房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。” 就违约方赔偿范围做出了进一步指导意见，明确可得利益损失的，应酌情予以支持。

北京市三中法院（2016）京03民终199号房屋买卖合同纠纷民事案件中，杨某与李某签订《北京市存量房屋买卖合同》，杨某将×号房屋出售给李某，合同约定，成交价格为355万元，买受人在签订本合同时支付定金20万元，出卖人应于办理完该房屋所有权转移登记手续后当日将该房屋交付买受人；出卖人承诺该房屋没有产权、租赁纠纷，未被法院查封；双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按本合同约定成交价格的20％向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项服务费。但出卖人因涉其他案件，致使至本案法庭辩论终结前，×号房屋处于查封状态。故，买受人要求解除合同，并赔偿房屋涨价损失。最终法院认定，双方约定了违约金条款，但李某放弃引用该条款，要求按照房屋差价赔偿实际损失。对此法院认为，放弃适用违约金条款未违反法律规定，但在双方均未就房屋差价申请鉴定的情况下，违约金条款应参照作为违约责任可预见范围的标准。故，法院部分予以支持，具体数额由法院判决。这一判决适用了违约方赔偿房屋差价损失等可得利益损失指导意见。

四、总结

我国《民法通则》第4条规定，民事活动应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则是市场伦理道德准则在民法上的反映。它要求民事主体进行民事活动时必须意图诚实、善意、行使权利不得侵害他人与社会的利益，履行义务信守承诺和法律规定。出卖方故意违约，要求解除合同的行为完全背离《合同法》规定的 “ 诚实信用 ” 这一基本准则，不受法律保护，并且，还需承担违约责任。因此，房屋交易要诚信，单方违约风险高。