专业解读

所谓房屋租赁合同中的“次承租人”，是指与房屋的承租人通过口头或者书面合同的形式将原承租人已经租赁的房屋承租下来，并对租赁房屋进行使用和收益的承租人。因原承租人对租赁房屋并不具有所有权，其应当在合法使用和收益的情况下，即在原承租人与出租人（即房屋所有人）签署的租赁合同中约定的范围内，将房屋合法转租给次承租人。

鉴于因转租问题发生诉讼纠纷的案件持续增多，已经引起最高院及各地法院的高度重视，在最高院2009年6月出台《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》和北京高院于2013年12月23日发布《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中，均对次承租人问题予以了重点关注。所以北京市道可特律师事务所争议解决团队将重点针对次承租人的权利义务问题做一简要阐述。

一、次承租人可以代原承租人支付租金和违约金，以对抗出租人的解约权。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》（简称“《解释》”）第十七条，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”

第十八条，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”　　

由该《解释》可见，鉴于此类问题在国内发生的数量越来越多，所以最高院为了维持交易的稳定性，其在《解释》中突破了债权相对性的原理，赋予合法转租中的次承租人的代位清偿权，从而限制出租人的解约权，以实现出租人同合法次承租人间的权利平衡。

二、出租人可以直接要求次承租人返还租赁房屋，而不对次承租人承担违约责任。

虽然《解释》赋予了次承租人代为清偿权，但这仅是特殊情况下的特例，其并未剥夺出租人应享有的合法权益。通常来讲，由于出租人与承租人的出租合同和承租人与次承租人的转租合同，在主体上往往不同，所以完全形成的是两个互相独立的合同。从合同相对性来看，出租人与次承租人之间并没有直接的联系。但是，由于出租人的出租房屋行为与原承租人的转租房屋行为处分的是同一标的物，因此，两者之间难免互相影响。特别是次承租人同原承租人之间合同得以履行的基础在于原承租人承租权的保持。若出租合同出现原承租人拖欠租金之外的解除情形时，则出租人完全可依据所有权返还请求权要求次承租人返还房屋，而无过错的次承租人在此情况下仅能向原承租人主张违约责任。

三、司法实践中次承租人所享有的权利义务

在各当事人因上述问题发生纠纷时，法院为了实现出租人、承租人和次承租人权益的平衡，往往通过第三人诉讼、举证责任合理分配、法官释明等制度来平衡各方权益。

（一）次承租人享有作为第三人参加诉讼的权利

房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，法院可以向其释明，告知其可以追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼；法院也可基于判决生效后的执行以及保护次承租人利益的需要，直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。如果次承租人为多人，且各方利益不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据案件实际情况，由当事人另行分别解决。

出租人以承租人欠付租金为由主张解除房屋租赁合同，次承租人主张代承租人向出租人履行租赁合同债务的，可以作为无独立请求权第三人参加诉讼，法院应当根据案件具体情况要求次承租人在合理期限内(一般为三十日)，按照出租人主张的租金和违约金数额向法院提供等额现金担保，逾期不提供的，对次承租人的该主张，不予支持。

法院通过将次承租人列为第三人的形式，一方面确保合同解除后返还房屋的顺利执行以实现诉讼经济，另一方面给予第三人行使救济权的机会以保障次承租人的合法权益。

（二）次承租人也需要承担相应的举证责任

出租人要求解除与承租人租赁合同的案件中，为平衡各方利益，应当合理分配各方举证责任。出现欠付租金的解约事由，出租人承担已告知次承租人解约主张的证明责任，承租人承担租金支付的证明责任；而对于次承租人而言，如在庭前收到了出租人告知时，负有合理期间内行使代位清偿权的证明责任，诉讼中知晓出租人解约主张并有意行使代位清偿权的，最晚应在法庭辩论终结前提出代位清偿意愿，并在法院确定的合理期限内支付全部款项，否则次承租人的代位清偿权应不获支持。

（三）法官负有告知次承租人权益的责任

大多数的次承租人对于代为清偿的权利义务并不知晓，也就难以提出代位清偿之主张。因此，法官在审理案件过程中，应告知次承租人代位清偿权利及相应法律后果，确保次承租人在知晓己方权利的情况下合理评估风险并确认是否行使。

此外，次承租人清偿内容可能包含承租人欠付租金和违约金。庭审中可能出现出租人同次承租人确认的租金和违约金标准不一致的情形，法院应当根据具体情况，充分向次承租人释明代为清偿的金额，以保证次承租人的合法权益。

有上述内容可见，法院在法律解读和司法实践中对于次承租人还是给与了足够的保护，以降低国内频发的此类纠纷，缓和各方当事人的矛盾。