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4月8日，国家金融监督管理总局北京监管局召开新闻发布会，发布了通州区与昌平区同步完成不动产信托财产登记全国“双首单”。

道可特律师事务所合伙人周冰冰律师参与了通州区的不动产信托财产登记案例从设立到落地的全流程。此案例系一单特殊需要信托——通州区居民田女士将其名下房产置入信托，为其自闭症患者儿子的终身照护提供了可靠的经济保障。恰逢4月2日为世界自闭症关注日，在通州区不动产登记中心内，70岁的通州区居民田女士为其40岁的自闭症患者儿子，完成了不动产信托财产登记办理，成为全国首例不动产信托财产登记试点案例。

早在本单特殊需要信托的设立初期，道可特律师事务所作为信托监察人，便委派周冰冰律师为该家庭设立的特殊需要信托中的“不动产信托财产”设立信托架构，用信托的方式解决田女士最大的担忧，即“如果我们以后不在了，孩子怎么办的问题。” 2021年，田女士便办理了中国自闭症家庭的第一单以资金为信托财产的特殊需要信托，当时还没有不动产信托。

2024年12月11日，国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行） 》，明确了财产登记的“三步走”流程，即预登记→签订信托文件→不动产转移登记，探索税务处理等配套机制，引发各大信托公司积极参与，也让田女士产生了将名下房产进行信托的想法。“我最大的心愿就是我的房子未来能给我的孩子提供一些保障，不动产信托财产登记相当于我为孩子建立了一个财产的‘城堡’，这个‘城堡’有它的管理者，他们来决定这些财产怎么用，在什么情况下保障我儿子的生活。”田女士说。

所谓不动产信托，即将不动产置入信托计划，委托给信托公司进行管理，到相关部门依法登记物权变更的模式。本次试点案例为特殊需要信托，委托人是通州区居民田女士，受益人是其自闭症独子，受托人为国投泰康信托公司，信托财产是田女士名下的一处通州区房产。其目的是用该房产为受益人提供居住场所、用未来房产处置后的资金为受益人支付终身照护费用。道可特律师事务所作为该信托的监察人，将依据信托合同行使监督权，维护受益人权益。该信托的设立，将百万元级房产纳入信托保护，为自闭症患者的终身照护提供了稳定、受保护的经济来源。

信托最主要的特点是“财产隔离”。“信托财产的主人不是委托人和受益人，也不是信托公司，而是有自己‘独立人格’的信托计划。未来如果委托人、受益人、信托公司三方中任意一方发生风险，信托财产都不会受到影响，抗风险能力更强。”以此例来说，“如果不设立信托，未来田女士身故之后，房产将作为遗产被儿子继承，但因为儿子是限制民事行为能力人，缺乏能力和法律地位独立管理这笔大额财产，可能引发家庭纠纷、人身侵害事件等。”

本次试点突破性地解决了两个问题：一是在不动产权证书附记栏中标注不动产信托产品名称，通过这种方式在法律上明确了该房产是信托财产，财产的物权登记主体是该信托计划。二是无需现金交易，通过房产转让方式完成产权过户。买卖双方前往税务机关依法缴纳契税，取得完税凭证后，即可持该凭证及相关材料向不动产登记中心申请办理转移登记，大幅度降低了信托设立的资金成本和时间成本。

律师简介

周冰冰
北京办公室 合伙人

业务领域：婚姻家事、家族财富筹划、争议解决
邮箱：zhoubingbing@dtlawyers.com.cn

周冰冰律师于2003年开始执业，有十余年的法官、律师从业经历。在私人财富和家族传承领域，周律师及其团队具有深厚的法律专业背景和丰富的服务经验，一直活跃在行业研究与实务前沿，擅长为高净值个人及家庭提供包括财富传承法律结构设计及搭建、家族企业治理结构优化、保险规划、慈善事务、投融资结构设计、传承安排在内的法律服务。周律师服务多家领先信托公司、私人银行与家族办公室，深得客户信赖与好评。