专业解读

现在房地产企业出售商品房，普遍会采用宣传广告等方式进行推广，以获取客户、实现销售目的。但商品房销售广告是否真实、客观，既关乎广大购房人的切身利益，也影响房地产企业的商誉。近年来随着法律法规的逐步完善，以及房地产开发企业品牌意识的逐步增强，商品房销售广告越来越趋于规范。

但商品房销售广告的内容核心是对商品房卖点的展示，消费者很可能被广告宣传的内容所吸引而做出购买决策，但问题是如果广告宣传的内容未被载入房屋买卖合同，那么将很容易引起矛盾纷争。本案就商品房销售宣传广告的性质界定及实践中法院的相关裁判规则予以分析和研究。

一、商品房销售广告的性质界定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

本解释第三条对构成要约的商品房销售广告设定了三个条件。

1. 广告宣传的允诺内容具体明确，比如“稀世住宅、荣耀尊享”等对品质的笼统描述就不符合内容具体明确的条件要求；

2. 广告宣传是针对项目规划范围以内有关商品房和配套设施的内容，比如“毗邻清华附中，让您的孩子享受顶级教育资源”的宣传，是对小区规划外的资源宣传，不属于商品房及配套实施的内容，故不构成要约，不应成为合同内容；

3. 广告宣传对购房人是否购买或者是否愿意以当前价格购买有重大影响，例如“全户型标配智能电梯”，该宣传内容虽然具体确定、虽然属于规划范围内，但难以对是否购买以及购买价格产生重大影响，故也不属于要约范围。

二、实务中，法院关于商品房销售广告的裁判规则

1、出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

参考案例一：江苏省苏州市虎丘区人民法院(2018)苏0505民初5713号

【案情简介】二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告购买被告开发的位于苏州高新区的房屋一套。被告楼盘销售过程中，在路面广告、宣传视频、微信公众号文章中频繁出现“双学区”的宣传内容。但此后，苏州市教育局发布的义务教育施教区及幼儿园招生范围中明确该小区仅属于被告所宣传的“双学区”其中一所学校施教区。原告认为，被告交付的房屋不能达到宣传中的学区房效果，系虚假宣传，故原告诉至法院，请求被告赔偿房屋差价。

裁判观点：法院认为被告在虹锦湾楼盘的路面及高炮广告牌、网站宣传资料及微信推广平台中多次提及“双学区”、“新区第三中学和科技城实验中学”、“双学区保障”、“选房容易择校难”、“双学区，实验中学”等内容，根据上述销售广告、宣传资料及2015年5月18日被告的承诺，普通购房人可自然得出涉案房屋属于科技城实验中学（新区实验中学科技城分校）施教区范围、其子女可在该校就读的结论，进而对其做出是否购买涉案房屋及涉案房屋价格的确定产生重要影响，故应当视为要约，即使在双方未将被告关于学区的宣传及允诺内容载入《商品房买卖合同》，但该内容也应作为合同的组成部分，双方均应受其约束。现根据苏州市及高新区教育部门关于施教区划分的相关文件，涉案房屋不属于新区实验中学科技城分校学区范围，而属于新区第三中学学区范围，故被告违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。

2、商品房宣传广告是属于要约邀请还是要约，应依据法律和案件事实来认定，而非依据当事人的约定。

参考案例二：湖北省高级人民法院（2020）鄂民申5013号

【案情简介】原告左安兰与被告康顺达公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，其中，补充协议中已明确将商品房销售广告和宣传资料约定为要约邀请，并作出适当提示，原告购房后发现销售广告和宣传资料约定与实际交付房屋情况不符，要求承担违约责任，但被告却主张补充协议中已明确将商品房销售广告和宣传资料约定为要约邀请，销售广告和宣传资料的内容不能成为合同内容，不能以此承担违约责任。

裁判观点：法院认为：依据原审查明的事实，被告康顺达公司在与购房者签订《商品房买卖合同》时，其发放的宣传资料中关于红星建材博览中心8大产品系依托红星美凯龙的品牌影响力和号召力等规划设施的宣传内容，属康顺达公司对开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺，该允诺和说明具体确定，其改变红星美凯龙家居MALL等商业建筑为住宅建筑，对购房人的购房合同订立及价格存在重大影响,原审法院关于商品房销售广告和宣传资料的相关内容构成要约，而非要约邀请的认定，具有事实和法律依据。要约和要约邀请均系对当事人某种表意法律行为的法律定性，而非属当事人之间权利义务范畴，根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条规定，是否构成要约或要约邀请应依据相关主体发出表意的内容和法律规定确认，而非当事人之间约定事项。

原审判决依据双方当事人的合同约定及上述法律规定，认定补充协议该条款无效具有事实与法律依据，并根据本案的具体情况，酌定康顺达公司按照购房人购房款的3％支付该项违约金，并无不妥。康顺达公司关于补充协议中已明确将商品房销售广告和宣传资料约定为要约邀请，并作出适当提示，商品房销售广告和宣传资料对其不具有约束力的申请再审理由不能成立。

3、商品房宣传广告的内容不具体、不明确的，且对合同订立以及房屋价格的确定并无重大影响的，为要约邀请，而非要约。

参考案例三：广东省高级人民法院 (2020)粤民申7660号

【案情简介】原告张小娜、孟小娜与被告长银公司签订《商品房买卖合同》，后原告验收涉案房屋之日，即发现涉案房屋的“高大上”形象宣传纯属虚构，既无美国温德姆.豪生酒店集团提供经营管理，也无28个富铁温泉池，室内装修（低于1000元）根本就未达到每平方米3000元的样板房标准，与被告的销售广告和宣传资料严重不符，于是提起诉讼要求被告承担违约责任并要求支付违约赔偿金。

裁判观点：法院认为张小娜、孟小娜未提交充分证据证明温泉宣传内容对案涉合同订立存在重大影响的情况下，二审法院对张小娜、孟小娜以此为由提出违约赔偿诉请不予支持并无不当。张小娜、孟小娜申请再审提出的有关“六万平米巴厘园林”的宣传内容，属于长银公司对酒店公寓周边绿化程度的广告宣传，偏重于对配套环境的主观描述，不具备特定、明确的特点，不能视为合同内容，故张小娜、孟小娜以此为由主张违约赔偿依据不足。

4、商品房销售广告对不在项目规划范围以内有关商品房和配套设施的内容宣传不能视为要约。

参考案例四：江苏省高级人民法院(2019)苏民申7583号

【案情简介】原告姚美华、陈蔚、姚晨与被告盈丰公司签订《房屋买卖合同》，后交房时，发现盈丰公司宣传广告中的配套仓储并不存在，于是提起诉讼要求被告承担违约责任并支付违约金。

裁判观点：法院认为盈丰公司所宣传的配套仓储并不在其已取得的建设规划许可范围内，不符合上述司法解释规定的商品房销售广告和宣传资料视为要约的条件，案涉商品房买卖合同文本中亦未涉及配套仓储问题。因此，姚美华、陈蔚、姚晨以盈丰公司未按约提供配套仓储为由，主张行使合同法定解除权，并要求退还房款、赔偿利息，缺乏依据，其再审申请理由不能成立。

三、商品房销售广告发布的注意点

综合上述案例及律师在办理实务过程中的经验，对于房地产开发商发布商品房销售广告提出以下建议：

1、根据相关法律的规定，下列情况不得发布房地产广告：

• 在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；

• 在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

• 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

• 预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；

• 权属有争议的；

• 违反国家有关规定建设的；

• 不符合工程质量标准，经验收不合格的；

• 法律、行政法规规定禁止的其他情形。

2、房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

3、房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

4、房地产广告中涉及房地产价格评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。

5、房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。