专业解读

品牌是离顾客最近、发挥着导购决策识别作用的知识产权，一个被顾客挚爱的品牌既是市场的护城河，也是企业家可以去传承的财富。品牌资产的法律载体是商标、字号、装潢等权益。没有法律的保护，品牌难以谓之为企业家的资产。本文将结合作者在品牌资产合规、争议解决、管理领域的实务、观察，形成系列实务研究，进行探讨分享。

前言

各位居住的小区名称，是地名可能还是商标名。如果小区被诉商标侵权了，大门、信箱、物业等各处的标识会被拆除么？文章第四部分会回答这个问题。商标是最平易近人的知识产权，或许搞不出来发明创造，但一定会需要一个名字或商标。本文是道可特法律创新产品——品牌法律+战略+资本综合解决方案的系列专业研究成果之一，将深入解读商业楼盘开发项目如何进行商标保护。

商标获权阶段的特殊性及建议

《商标注册用商品和服务国际分类尼斯协定》（简称“尼斯协定”）中的商品或服务分为45类。商品或服务注册的时候按照分类的保护的原则，选择对应的类别去注册。但是尴尬的是，在尼斯协定中并没有商品房此类别。

尼斯分类中较为接近的商品或服务类别是第19类“非金属建筑物”，该类别指的是简易的或可移动的建筑物。这也表明该类无法包括“商品房”在内；第36类“不动产事务”，该类别侧重于商品房销售、管理等服务性质事项，例如为房地产开发商专门提供销售的销售代理、出租管理等公司；第37类“房屋建筑”，该商品房属于是商品房建造服务的范畴，例如建筑公司提供的建筑服务。而19类虽然属于商品商标，但是不包含不动产商品房，而36类和37类均指的是服务。上述观点在2003年《国家工商行政管理总局商标局关于“商品房”如何确定类别问题的复函》有明确。

尽管没有商品房本身的类别，但是应积极主动注册第36类“不动产事务”、第37类“房屋建筑”。

商品房本身注册类别缺失、商标保护力度一度缺失

最高人民法院《关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第三款规定，所谓“商品与服务的类似”是指商品与服务之间存在特定联系，容易使相关公众混淆。商品房不能组成商品商标，能否使用注册的36类、37类服务商标主张权利，司法实践早期一度不予认可。

2003年，(2003)沪一中民五(知)初字第170号“香榭里花园”案件中，法院对原告注册的36类的不动产代理服务保护范围观点。

2005年，(2005)粤高法民三终字第113号终审判决中，原告以其注册的第36类、37类“东海花园”服务商标作为维权基础，但法院核心观点是“原告36类、37类商标的保护范围并不延及楼盘本身”，因此36类商标不能用以商品房维权。

2005年，在(2005)浙民三终字第66号案件原告万科企业股份有限公司诉浙江绿都房地产开发有限公司侵犯原告36类“四季花城”楼盘商标侵权案件中，法院明确表明“楼盘和第36类服务不构成商品与服务的类似”，导致商品维权困难。

在上述不认可36类、37类服务商标维权的案例中，尽管法院在认定时，有考虑到了原告商标显著性不强，例如“香榭里Champs Elysees”案件，该商标符号来源于法国知名的街道名称、也有考虑到被告在地名角度使用楼盘名称，例如“东海花园”案，还有论述过程考虑到原告商标在被告所在地并不知名，例如万科“四季花城”案。但是整体可以反映的裁判观点是36类“不动产事务”、37类“房屋建筑”服务商标不延及商品房本身，建设、出售、出租、管理的不动产本身（即商品房本身）采用什么名称，并不属于服务商标的保护范围。

特别是“四季花城”案，法院详细说了商品房购买过程的复杂性、直接面对开发商、签订书面合同、消费者重视地段、开发商身份等购买因素及决策流程相对复杂，不容易导致混淆，以进一步说明商品房与36类、37类服务商标不构成类似。

最高院最终认可服务商标延及商品房保护

广州星河湾公司受让取得的“星河湾”注册商标为服务商标，核定服务项目为第36类、第37类，广州星河湾公司以此起诉被告开发的楼盘使用星河湾标识。一审自贡市中级人民法院，二审四川高院均判定星河湾公司，核定服务项目为第36类、第37类，不延及住宅小区的名称和商品房本身。

2015年最高院，在(2013)民提字第2号的再审中判定：“星河湾”湾36类、37类分别是不动产管理、建筑等，与商品房销售相比，两者功能用途、消费对象、销售渠道基本相同，开发者均系相关房地产开发商，不动产管理、建筑等服务与商品房销售存在特定的联系，应当认定为商品与服务之间的类似。在开发的楼盘上使用与已注册的不动产管理、建筑等服务商标相同的名称，依据当时的《商标法实施条例》，属于“在同一种或者类似商品上，将与他人注册商标相同或者近似的标志作为商品名称或者商品装潢使用，误导公众的”侵犯注册商标专用权行为 。

且该案件中，最高院也是在“星河湾”商标知名度未有明显覆盖到自贡地区及四川省证据情况下，法院充分考虑现代社会信息流通丰富快捷，房地产企业跨区发展属于商业常态的情况下，做出构成商标侵权的判定。

2021年最高院，在(2021)最高法民申236号再审案件中，绿地控股集团有限公司与宝鸡爱姆房地产开发有限公司侵害商标权及不正当竞争纠纷。该案中，最高院依然坚持延续了“星河案”的观点，判定：该案中绿地控股集团有限公司注册的36类，商品房销售、不动产出租等服务商标延及商品房保护本身的观点，构成与商品房类似，从而判定爱姆房地产开发有限公司构成商标侵权。

侵权成立、改名拆除难合理避让业主权利与公共利益

在上述2005年、2021年最高院的两再审案例中，虽然最高院最终认定构成商标侵权，但是对于被告楼盘、小区名称是否需要改名，及停止使用涉案商标符号，最高院仍判定上述两案例的楼盘、小区无需改名、即无需拆除小区相关标识。主要的原因在于：

首先，小区大门、校门、邮政信箱等各处停止使用，涉及到小区业主物权所有权的问题，因为楼盘交付后，楼盘的所有权已经变更到业主名下。根据民法关于善意保护之原则，在商标权等知识产权与物权等其他财产权发生冲突时，应以其他财产权取得是否善意作为权利界限和是否容忍的标准。

其次，在楼盘小区的名称中，涉案楼盘所用名称除了作为楼盘名称，实质还以小区住宅的地名在使用。甚至这种地名的批准在施工许可阶段、项目申报阶段，以及楼盘交付后的地名审核批准接单得到政府部门的批准。

虽然小区大门等标识改名拆除难，但是对于被诉的开发商而言，法院会判决其不能继续使用相关商标符号宣传，且日后开发的楼盘中也会被禁止使用相关商标符号。

避免陷入诉讼时效的误区

商标侵权禁止的是商标楼盘使用商标的行为，以及宣传行为。这种禁止的行为尤其指商品房的销售行为。例如现行《商标法》第57条第（三）款“销售侵犯注册商标专用权的商品的”。对于一个小区或楼盘，存在售罄后，销售用尽的情形。如果销售完成，楼盘售罄，楼盘小区物理上虽然持续使用涉嫌侵权商标权利，但是这种持续使用，并不是涉嫌侵权的开发商的销售使用。虽然我们在研究的相关案例中，少见时效抗辩，甚至在有些房屋预售已经久远的案例，也未见时效抗辩，但是我们认为开发商的销售使用行为、销售时间节点是否能得到司法上的救济，同样应受到诉讼时效的限制。与日常不动产商品不同，商业楼盘虽原地不动，似乎是持续使用的行为，但并不能当然认为是开发商的使用行为、销售行为。

*本文由道可特深圳办公室·英颂知识产权团队创作完成。

作者简介

彭英武
道可特深圳办公室管委会委员、高级合伙人
道可特知识产权全国专业委员会副主任

业务领域：知识产权、数据资产、重大商事争议

邮箱：pengyingwu@dtlawyers.com.cn