专业解读

摘要：我国2007 年颁布的《物权法》106条明确“转让的不动产应当登记的已经登记”为不动产善意取得制度的构成要件之一。北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队结合我国司法案例，分析善意取得制度登记的含义及法律适用。

一、大多数判决认为不动产必须已经登记在买受人名下才能适用《物权法》第106条。

案例一，戴x与叶X等房屋买卖合同纠纷案件中戴x与叶x系夫妻关系，后由于双方性格不合无法继续生活，戴x起诉至北京市某区人民法院，要求与叶x解除夫妻关系。诉讼期间，叶x在戴x不知情的情况下，通过房地产中介公司，将登记在其名下的房屋卖给商x，并办理了产权过户手续，遂戴x向法院提起诉讼，要求法院判令房屋买卖合同无效。法院最终认为：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。叶x主动找到房屋中介公司出售涉诉房屋，并在中介公司的促成下与商x签订房屋买卖及居间合同，商x以合理价格购买涉诉房屋并取得房屋所有权证，现无证据证明叶x、商x之间存在恶意串通，商x已构成善意取得，故戴x以此为由主张房屋买卖合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

二、少数判决认为依据案件具体情况，无法实现登记的，在此特殊情况下也可以适用《物权法》第106条。

案例二、薛X与崔X、李X确认合同无效纠纷案件中，崔X与李X签订房屋转让协议，李X将本人所有单位家属楼转让给崔X，崔X向李X支付了转让费。崔X与李X签订协议后，及时向李X支付了房屋转让费，李X也将房屋交付给崔X使用，崔X一直占有该房屋至今。2014年，薛X以李X擅自转让夫妻共同财产为由，向原审法院起诉请求确认崔X与李X签订的房屋转让协议无效。

一审法院认为：公民间合法真实的合同应受到法律的保护，崔X与李X之间的房屋转让协议真实、合法、有效，崔X向李X实际支付了转让费，崔X的行为应认定为善意取得。

薛x上诉称：善意取得必须同时具备四个要件，且四个要件缺一不可，本案中的房屋至今未办理变更登记手续，故崔X不构成善意取得，原审认定其属善意取得错误。

二审法院认为，崔X经中介公司与李X签订的房屋转让协议是双方在平等、自愿的基础上签订的，是买卖双方的真实意思表示，从协议签订到薛X提起诉讼，长达8年时间内薛X未提出异议，由此可以推定，该房屋转让行为薛X是明知并认可的。且涉诉房屋因客观原当时不能办理房屋产权登记，原购房收据在没有产权登记的情况下就是房屋所有权重要的证据，李X在收到卖房款的同时将原购房交款收据交给了崔X，从而使得崔X足以相信李X就是房屋的所有人。崔X与李X签订房屋转让协议，主观上是善意的，以合理的价格交付价款后，已实际取得了该房屋的所有权，虽形式上未能办理过户手续，是因当时的条件所限，应视为符合善意取得的条件，故崔X善意取得了该房屋的所有权。

在此北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队认为，善意取得制度的目的在于保护交易当事人的信赖利益，维护商品交易的正常秩序。《物权法》第106条虽然明确了以登记为适用要件，但在实际房屋买卖交易中，不乏房屋暂时无法办理产权证的客观情况。故，应结合案件的具体客观情况，房屋确因客观原因在签署买卖合同时不能办理房屋产权登记，买卖双方又交付了原购房交款收据等重要凭证，应视为符合善意取得的条件。同时笔者提示买受人应在交易前审核房屋的权属情况，尽到相关的注意义务，取得全部共有人的同意，以避免日后的纷争。