专业解读

不动产预告登记是物权法设立的新制度，旨在保护债权请求权、保障市场交易下不确定的不动产物权能够得以实现。该制度是使债权物权化的特别法律规定，既具有物权性质又具有债权性质，是连接债权与物权的“过渡性桥梁”。

在商品房买卖活动中，购房者可通过预告登记拥有请求未来一定时期发生物权的权利，其对出卖人的买卖合同债权通过履行预告登记的手续，由“对人权”转化为“对世权”。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

但是，预告登记制度现实需求并不大，只有正确理解预告登记制度的法律效力，才能发挥制度价值，为购房者增加保护自己权利的途径。

一、预告登记制度法律规定

《民法典》第二百二十一条吸收了物权法的规定：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五进行进一步明确：

有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：
① 商品房等不动产预售的；
② 不动产买卖、抵押的；
③ 以预购商品房设定抵押权的；
④ 法律、行政法规规定的其他情形。

预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。

预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

二、预告登记制度在商品房买卖中的法律效力

1. 公示公告，消除交易中的风险

依照我国现行法律规定，未经预告登记权利人同意，对于之后的处分，登记部门不得办理相应的处分登记。此时，后购房者因不能完成登记而无法获得物权，购房目的无法实现，只能主张基于合同的违约责任，交易风险极大。

预告登记通过登记的形式将商品房的买卖交易状态向公众公开，使公众了解基于买卖合同法律行为产生的物权请求权具有排他的效力，以此来消除交易中的风险。在市场交易活动中，其他买受人应通过预告登记认识到在先购房者作为预告登记权利人存在变为房屋所有权人的可能性，如果其无视预告登记的存在，作出妨害预告登记所保全的权利的行为，发生纠纷时，预告登记制度排除了善意取得的适用，其以不知预告登记为由进行抗辩则不会得到支持。

预告登记制度的设立为在后购房者提供了了解商品房权利负担的途径，从而作出正确的选择。

2. 有效防止一房数卖，保障债权实现

面对巨大的利益诱惑、商品房一房数卖的情形在实践中多有发生，在预告登记制度设立以前，出卖人一房数卖导致在先购房者的权利落空，其只能向出卖人主张基于房屋买卖合同的违约责任，在合同违约责任未明确约定时更是增加了购房者维权难度。但通过预告登记，在先购房者则可以使买卖合同所产生的债权在一定范围内对第三人发生效力。

相较于违约损害赔偿责任，预告登记显然能够为在先购房者提供更充分的保障。预告登记具有防止出卖人再次处分商品房的作用，从而保障在先购房者未来物权的实现。若出卖人已经为其他买受人办理了商品房变更登记，则预告登记的权利人—在先购房者有权请求更正登记。

但需要注意的是，在预售房屋买卖合同中，购房者有请求出卖人交付房屋的请求权，而出卖人有要求购房者支付价款的请求权。如购房者未付清价款，则出卖人有对抗购房者移转房屋所有权的请求权的抗辩权。即使购房者取得房屋所有权的请求权得到了预告登记的保全，该登记也不能改变买卖合同所产生的法律关系，如果出卖人行使抗辩权则能为后购房者完成不动产变更登记，产生物权变动的结果。因此，预告登记制度为预告登记权利人提供的权利保护有时间及条件限制，将预登记变为本登记是预告登记的最终目的所在。

3. 部分对抗强制执行

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条：金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

依据上述法律规定，购房者对被查封的商品房提出停止处分的异议，只要该商品房已经办理了预告登记，即可获得人民法院支持，而受让人对该商品房提出排除执行的异议的，则应视是否符合预告登记物权的取得条件而定。此处可以理解为，只有当预告登记人可以一并请求变更登记，成为商品房真正的权利人时，才能排除强制执行。

首先，可以确认的是，预告登记能对抗法院就预告登记的商品房采取的拍卖、变卖等处分性的执行措施，即购房者可以预告登记权利人的身份请求人民法院停止拍卖、变卖等处分措施。

其次，预告登记后，人民法院依然能对商品房采取查封、扣押等保全性执行措施。因为在执行中判断被执行的商品房是否属于被执行人的财产时，主要应依不动产归属来判断。而预告登记并非不动产权属登记，此时购房者并不是商品房的物权人，不具有提出执行异议从而排除查封等保全性执行措施的权利。

4. 实现优先物权，起到一定破产保护

我国现行法律规定中虽未明确预告登记制度随之带来的权利清偿顺位，但是基于预告登记制度设立的目的，请求对商品房进行不动产登记真正实现物权变动效果时在先办理预告登记的购房者当然享有登记的顺位。此处的顺位，即不动产物权在不动产登记簿上依设立的时间先后所排列的顺序中所占据的位置，其中，登记在先的物权优先实现。而预告登记所保全的请求权因登记条件成就而转化为物权时，该物权的顺位依据预告登记时间予以确定。

办理了预告登记的购房者对商品房是否享有取回权或别除权。即在作为转让商品房物权的出卖人陷入破产时，经预告登记的请求权所指向的标的商品房能否不列入强制执行、设置抵押或破产管理，从而使该请求权具有对抗其他债权人、优先破产债权的效力。预告登记权利人不同于普通债权人，其经预告登记已经取得一定的物权的效力。关键在于判断预告登记义务人被破产宣告时，预告登记转为本登记的条件是否已经满足。若满足，则应允许预告登记转为本登记，产生破产保护效力。若不满足，则反之。

可见预告登记具有在出卖人陷入破产，但请求权的履行期限尚未到来或者履行条件并未具备时，排斥其他债权人而保障请求权发生指定的效果。

预告登记制度是法律赋予购房者的一种权利而非强制义务，购房者可以在条件具备时请求为商品房进行不动产登记，也可以选择不继续进行交易，无需使商品房物权发生变动，及不请求登记，此时法律规定了预告登记的债权消灭制度，债权一经消灭，预告登记便失去效力。鉴于预告登记需要买卖双方的一致同意才可办理登记手续，故很多购房者为了简化交易程序而选择不进行预告登记。但是，选择预告登记的购房者需要明确，预告登记并不能代替合同的履行，也不能代替不动产物权的不动产登记，故在合同约定的条件成就或期限到来时，预告登记权利人应当积极履行自己的义务，如支付房款、办理不动产所有权转移登记等。