道可特研究 | 实战不良资产系列十三：不良资产投资的估值和定价考虑（下）
来源: 道可特律所 时间: 2022-09-14 21:25:18 作者: 陈杰、李静
引言：不良资产是逆经济周期下较好的投资选择。自四大资产管理公司成立以来，中国的不良资产投资，已经经历了三次浪潮，我们可见的第四次浪潮已经到来。律师事务所历来是不良资产市场中最重要的服务方，道可特“实战不良资产”系列，旨在系统梳理不良资产市场发展及实务，希望不良资产市场参与方长期关注。
本期为大家带来实战不良资产系列十三：不良资产投资的估值和定价考虑（下）。
三、新包评估的调查范围
新包的评估指购买前的评估，资产包估值有两种方法，即全面调查估值法和抽样调查估值法。全面调查是将所有的调查企业的估值累计相加后，即可获得资产包的估值；受时间和人员的限制，新包尽职调查一般采用抽样调查的方法，根据抽样调查的企业的估值除以抽样调查资产的债权金额获得一个估值系数，然后用该估值系数乘以资产包债权总金额，可以初步得出对总资产的估值，在根据一些特殊情况进行调整，最后得出整个资产包的估值。对新包尽职调查的抽样，一般要根据资产包的组包特点而确定。可以对资产包中的项目进行分类，如地区较多的，可以按照地区分类尽职调查；涉及执行中、终结、未诉、破产等案件状态的可以以尽职调查执行中的项目为主；也可以按照是否有抵押、担保情况分类，重点尽职调查有财产抵押的项目；对于卖方提供亮点的项目，也可以重点尽职调查这些存在亮点的项目。新包尽职调查选择重点尽职调查项目的方法有很多，可以多种分类方法结合使用，选择有抵押的尚在执行中的、区域相对密集、有亮点的项目进行重点尽职调查。
四、不良资产投资的估值因素和原则
不良资产投资过程中，存在多方面影响估值的因素，具体包括：
1.资产性质。不良资产投资收益主要来源于资产处置的价格与投资成本的差值，不良资产的处置效果直接影响了投资收益率，不良资产的性质对处置的效率起到决定性作用。例如：对于承债主体名下的或者抵押物中涉及土地的项目，土地的性质决定了其拍卖的周期和价格，如出让地、划拨地、集体地、商住地、工业地或者仓储地，有些土地能够直接拍卖，有些则不能拍卖，有些可以在履行一系列前置程序后才能拍卖。
2.资产业态。不良资产项目中涉及房产的情况较为多见，房产处于何种业态也直接关系到不良资产的处置效率。住宅、商铺、写字楼、厂房等处于不同业态的房产，决定了其在市场中的价值和价格。
3.无抵押类项目。对于无抵押的项目通常银行打折力度较大，该种项目风险较高，但利润空间也较大，其投资的成功关键在于信息的不对称或者尽职调查和估值的专业性，此类项目估值时应重点关注承债主体的资产情况，通过多种渠道获取债务人和保证人的财产线索，并进行综合评估。
4.定价因素。不良资产投资估值时定价是重点，定价应重点考虑资产是否能够快速变现，变现的成本和费用，拍卖过程中因流拍导致价值打折、处置周期延长导致成本加大等因素。
5.估值方法。不良资产投资中应遵循多个方法相结合，并重点考虑项目处置过程中涉及的税费或者其它优先债权。
不良资产投资是一个高投资、高风险、高收益的一个行业，估值与决策紧密相连。投资机构做出投决报告时主要依据资产信息、价格信息、特殊信息和尽职调查信息，其中最为重要的是尽职调查信息。在利用上述信息评估判决时，应遵循两个原则，即可信赖和可量化。
第一，可信赖原则是指影响估值的要素要可信赖，信息客观真实且综合全面。例如，某项目中涉及抵押物系某市中心位置楼宇一栋，该资产共有三层，其中第一层用于酒店经营，第二层和第三层均用于经营婚庆且被抵押。该项目尽职调查中实地考察了解到第二层和第三层的使用需以第一层作为基础，该情况将会对实现抵押权造成障碍，而经营第一层酒店的负责人虽然表示同意回购第二层和三层房产，但回购的价格却很难达成一致。这些问题均需要在投资决策过程中重点考虑。
第二，可量化原则是指估值的成本与变现要可量化，主要是时间因素和财务成本进行量化计算。在不良资产市场生态中时间成本决定了资金成本，很多投资机构的资金来源由举债或由专业的配资机构配资形成，上述资金来源均有较高的资金成本，而不良资产的处置时间就决定了投资的资金成本，大部分投资机构的投资决策所依据的尽职调查数据来源于专业的中介机构，这些费用均应计算入财务成本中。
五、不良资产项目筛选的其它重点要素
不良资产项目筛选是应重点看：
① 有无是否有关系资源，是否可以掌握债务人的资产真实情况，解决信息不对称的问题；
② 债务人偿债能力的强弱，也就是看债务企业的资金或资产总额的多寡；
③ 债权占债务人全部债务的比重，偿债是属于“割肉剜疮”，还是“事关生死”；如采取法律措施，分配资产是否能够起到主导作用；
④ 债务企业资产的可分割性，不动产是一宗还是多宗；
⑤ 债务企业的整体质量、发展前景，有无起死回生的希望，是否能够进行资产重组。
总之，筛选项目就是价值发现，辅以恰当的处置方式，就会事半功倍。不良资产就是发现价值、评估价值、提升价值、实现价值的过程。
作者简介
陈杰
北京市道可特律师事务所管委会委员
北京市道可特律师事务所高级合伙人
北京市道可特律师事务所金融专业委员会主任
业务领域：不良资产与资本市场、企业商事诉讼与仲裁
手机：13366052290
邮箱：chenjie@dtlawyers.com.cn
李静
北京市道可特律师事务所高级合伙人
北京市道可特律师事务所公司委员会副主任
业务领域：金融、商事诉讼和仲裁、企业并购重组、不良资产处置、公司法律事务等
手机：13521017433
邮箱：lijing@dtlawyers.com.cn
可能感兴趣
专业团队
- A
- B
- C
- D
- E
- F
- G
- H
- I
- J
- K
- L
- M
- N
- O
- P
- Q
- R
- S
- T
- U
- V
- W
- X
- Y
- Z
行业研究
更多-
《全国保险行业法律健康指数报告（2015-2017）》《全国保险行业法律健康指数报告（2015-2017）》是由绿法（国际）联盟（GLGA）作为编制单位，北京市道可特律师事务所作为专业支持单位，并在外部专家团队的指导下，共同打造的资本市场行业法律健康指数报告系列研究课题之一。2017年，绿法（国际）联盟（GLGA）成功发布了其资本市场行业法律健康指数报告系列研究课题的首份研究成果，即《私募基金行业法律健康指数报告》。《保险行业法律健康指数报告》是该研究课题的第二份研究成果。 -
《2018中国不良资产蓝皮书》绿法联盟研究院基于对整体不良资产行业进行深入的考察、研究的基础上，与北京市道可特律师事务所共同编制了《2018中国不良资产蓝皮书》，希望能够对行业带来指导，也能体现不良资产行业本身的创新，具有一定的学术性和公益性。 -
《2018中国保险行业法律健康蓝皮书》《2018中国保险行业法律健康蓝皮书》包括上篇《保险行业法律健康指数报告》及下篇《保险行业法律专题报告》。其中，《保险行业法律健康指数报告》是由绿法（国际）联盟（GLGA）继2018年成功发布首份《保险行业法律健康指数报告》之后连续第二年发布，该指数能够综合、直观反映近三年来保险行业整体的法律健康状态。《保险行业法律专题报告》则结合近年来保险行业及保险资金运用领域法律实务，针对当下行业实务中的热点及疑难复杂问题，从法律视角予以分析和解读，以期为保险行业及保险资金运用的合法合规发展提供一些意见和建议。
品牌活动
更多-
[12/08]创新与信心：律所管理的未来——道可特2024行业论坛
世界格局加速变迁，各行业生态持续重塑，法律行业亦置身变革潮头，面临各种考验：如何在饱和市场中“活下来”？行业信心从何而来？创新同质化，下一步怎么走？国际化之路还要坚持吗？如何与其他专业服务机构协同向上？重塑思考，破题解卷。12月8日，道可特律师事务所作为主办方，携手专业服务机构与八所高校，带来一场关于“创新”与“信心”的行业论坛。 -
[03/22]道可特2024创新季启动仪式
当“新质生产力”成为两会C位词，各行业、各地区纷纷发力，竭力做好创新这篇大文章。法律行业不外如是。随着时代发展和法律行业的变革，创新已成为律所提升竞争力的关键。敢于求变，勇做破局者；勇于求新，争做开创者也是道可特一直坚持的发展内核。 -
[12/27]地方型律所的发展路径选择和竞争力打造专题研讨会暨道可特济南办公室成立五周年庆典
2018年，道可特落子泉城，设立道可特济南办公室。作为道可特第二家分所，济南办公室定位于品牌市场旗舰店和道可特全国法律市场开发试点，是道可特在专业化、规模化、品牌化发展道路上迈出的重要一步。依托总部一体化管理平台，立足区域优势，历时五载春秋更迭，济南办公室实现了自身跨越式的发展，也见证了区域法律行业的发展与变化：行业竞争加剧、业务半径有限、人才引力不足，品牌规划不明晰……如何破茧、突围正在成为区域律所亟待解决的难题。2023年12月27日，在道可特济南办公室成立五周年之际，我们将举办“地方型律所的发展路径选择和竞争力打造专题研讨会暨道可特济南办公室成立五周年庆典”。届时，各界行业翘楚、知名媒体机构代表等嘉宾将悉数出席。