研究丨无权转租的合同并不当然无效，随意停缴租金仍可能承担违约责任
来源: 道可特律所 时间: 2023-12-01 23:46:11 作者: 向淑娴、阮碧蓉
引言：在工作中笔者经常遇到此类咨询：二房东转租房产未取得业主的许可，甚至二房东与业主签订的合同中明确禁止二房东转租，这种情况下，作为与二房东签订转租合同的实际承租人是否还要继续缴纳租金？实际承租人能不能以此为由停止向二房东缴纳租金？今年我们办结的一个案件正好可以解答这个问题。
本案案情
2019年12月，A公司与物业所有权人B公司签订物业租赁合同承租案涉物业，2020年3月，A公司的关联公司甲公司与B公司就同一物业签订物业租赁合同，此后一直由甲公司向B公司缴纳租金。
2019年12月，A公司与C公司签订物业租赁合同，将案涉物业转租给C公司。2021年，C公司因经营不佳长期拖欠租金，同时C公司以A公司系违法转租且其并非案涉物业实际承租人为由主张A公司根本违约，C公司无需继续支付租金。
2021年底，A公司因C公司长期拖欠租金向法院起诉；C公司向法院提起反诉。案件审理过程中甲公司向法院出具说明，追认A公司与C公司的租赁合同。
裁判要旨
一审法院认为：
1.C公司在与A公司签订协议后，实际已使用案涉租赁物业一年多，B公司在C公司实际承租的一年余期间并未就A公司的转租行为提出异议；
2.A公司与C公司签订的物业租赁合同并未解除且甲公司也未就涉案转租行为提出异议；
3.最后实际履行与B公司之间租赁合同的甲公司也向法院出具说明追认了A公司与C公司的租赁合同。
综上，A公司无权转租的行为并未影响C公司合同的履行，法院认为C公司以此作为A公司违约的理由不能成立，法院不予支持。
二审法院认为：
其一，承租人擅自转租情况下，承租人虽不具有将租赁物进行转租的处分权，但其与第三人订立转租合同的效力应当适用无权处分的处理规则，转租合同的效力并不因此受到影响，因此，A公司与C公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。
其二，B公司在A公司将案涉物业转租给C公司一年多的期间内并未就A公司的行为提出异议。
其三，案涉租赁合同系因C公司逾期支付租金超过两个月，A公司依据案涉租赁合同约定单方解除。一审认定案涉租赁合同在A公司通知C公司后解除合法正确，因此C公司主张A公司违约的理由不能成立，本院不予支持。
建议
一、无权转租合同的效力问题
二房东（承租人）擅自转租租赁物业的行为并不会导致转租合同无效，在双方当事人意思表示真实且不存在违反法律行政法规强制性规定或其他可能导致合同无效的情形的情况下，转租合同的效力并不会因转租行为而受到影响。二房东将租赁物业转租给实际承租人不是以产生物权变动效果为目的，二房东对租赁物业不享有处分权并不影响转租合同的效力。转租合同对二房东及实际承租人具有约束力，双方应按照转租合同的约定履行合同。实际承租人不能仅因二房东无权转租就停止缴纳租金。
二、实际承租人如何维权
如果二房东无权转租的行为影响了转租合同的履行即影响实际承租人使用租赁物业，实际承租人可依据转租合同约定追究二房东的违约责任。在本案中，法院未认定二房东违约的重要原因是二房东转租的行为并未影响实际承租人使用租赁物业，直到转租合同解除租赁物业一直由实际承租人占有、使用。最终是因实际承租人欠缴租金违反了转租合同约定而导致了转租合同解除。因此，如果二房东的无权转租行为并未影响实际承租人使用租赁物业，在转租合同未对此种情形进行约定的情况下，实际承租人不能擅自停止缴纳租金。
如果想要防范二房东无权转租导致租赁物业无法使用，实际承租人可以在转租合同签订前先要求二房东提供租赁物业所有权人同意二房东转租的书面文件，并将该文件作为转租合同的附件。同时，实际承租人可以在转租合同中约定，如果二房东实际未取得租赁物业所有权人的同意而擅自转租的，视为二房东根本违约，实际承租人可以单方解除合同并要求二房东支付违约金。
三、二房东如何防范风险
承租人如果想要转租租赁物业，在与租赁物业所有权人签订物业租赁合同时就可与租赁物业所有权人协商，在合同中约定租赁物业所有权人同意承租人转租部分或全部租赁物业。如果合同签订时无法修改合同条款，可在合同签订后或者在转租前与租赁物业所有权人协商，要求其出具书面文件同意转租。
作者简介
向淑娴
道可特深圳办公室管委会主任、高级合伙人
道可特房地产与建筑工程全国专业委员会主任
业务领域：建设工程
邮箱：xiangshuxian@dtlawyers.com.cn
阮碧蓉
道可特深圳办公室律师
业务领域：建设工程
邮箱：ruanbirong@dtlawyers.com.cn
向淑娴律师团队简介
向淑娴律师团队，系在建筑房地产领域功力独到的综合性商事法律服务团队，汇聚了实务经验丰富的资深律师与研究水准精深的高学历法律人才。团队秉承“用专注的心，做专业的事”之宗旨，在深入研究以博大艰深著称的建筑房地产行业的基础上，分析与总结出企业设立、法人治理、劳动人事管理、主营业务风控、知识产权保护、融资、应收款回收等一系列通用型、模块化、标准流程式解决方案；同时在建工行业标准法律文本制定及相关争议解决领域也取得了行业领军之成就。可为各行业客户之商海纵横保驾护航，提供全面的商事诉讼与非诉法律服务，助力企业砥砺开拓、腾达四海。
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