专业解读

2024年，道可特全新推出“专业领域宣传月”系列活动，围绕不同业务领域、结合实务经验进行线上、线下分享。11月，道可特启动“税务宣传月”，推出系列文章与直播，就税务合规等话题进行分享。

近日财政部公布了2024年全国前三季度财政收支情况，其中，需要特别关注的是，在全国税收收入同比下降5.3%的背景下，城镇土地使用税、房产税两大税种却逆势增长，分别增长10.5%和19.9%，同时，我们也接到多起有关房产税的税务稽查咨询。有鉴于此，本文重点分析在我国已迈入存量房时代下，企业面临的典型房产税等税务风险，并提示企业如何正确应对税务检查和稽查，以供参考。

一、几个典型的房产税风险

近来，各地税务机关抓紧了房产税、城镇土地使用税的税收征管，比如，包钢股份近日发布公告称，公司控股子公司内蒙古包钢稀土钢板材有限责任公司对房产税纳税申报情况进行了自查核实，因对计税依据理解不一致，稀土钢板材公司需补缴2018年12月至2024年6月房产税及滞纳金合计1.11亿元。还比如，由于房产税、城镇土地使用税申报口径一致也非常容易引发税务检查风险。实务中，需要特别关注以下几个比较典型的房产税风险点：

（一）未计算更新后的房屋附属设备和配套措施，房产税计税原值不准确

根据《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。比如，深圳市南山区某酒店房屋附属设备和配套设施发生变化未及时按照税法规定调整计税房产原值，被税务局依法查处，查补税款及加收滞纳金总计140万余元。

（二）土地价值未计入房产原值

根据《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条，关于将地价计入房产原值征收房产税问题。对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。比如，根据菏泽税稽二罚〔2022〕20号，曹县**新材料有限公司从山东菏泽**型材有限责任公司取得土地使用权（68035平方米），厂房所有权（9358.6平方米），资产转让价格8180000元，2019-2021年按房产原值750000元申报缴纳房产税，土地价值未并入房产原值缴纳房产税。曹县**新材料有限公司补缴房产税并被定性为偷税，处以少缴税款50%的罚款25755.36元。

（三）房企开发建设后转为自用未计房产税

根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕第008号），房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。比如，根据绍税二稽罚告〔2020〕68号，新昌县xx房地产发展有限公司将新昌大道西路项目与花田二期项目有部分房产转为自用，未按规定申报缴纳房产税。经计算，少缴2013房产税22513.20元，2014年房产税90052.80元，合计112566.00元，同时并处少缴房产税税款112566.00元80%的罚款，计90052.80元。

二、如何正确应对税务稽查风险？

根据《税务稽查案件办理程序规定》（国家税务总局令第52号）的规定，稽查局办理税务稽查案件时，实行选案、检查、审理、执行分工制约原则。

稽查选案是税务稽查的起始环节，其目的是确定稽查对象。根据和《税务稽查案源管理办法（试行）》，选案渠道有计算机选案、随机抽查、举报、转办、交办、情报交换等，其中来源于举报的案件占有较大部分。稽查实施是稽查工作的核心环节，涉及对稽查对象的详细调查和取证。稽查审理是稽查局审理部门对检查结束的案件进行审核和处理的过程。符合重大税务案件标准的，稽查局审理后提请税务局重大税务案件审理委员会审理。经审理，区分不同违法情形分别作出不同类型的决定文书。决定执行是将审理结果付诸实施的过程。稽查局将处理结果告知纳税人，包括需要补缴的税款、滞纳金以及可能面临的罚款等。稽查局要求纳税人在规定期限内履行纳税义务，如补缴税款、滞纳金等。对于逾期未履行纳税义务的纳税人，稽查部门将采取强制执行措施，确保税款入库。纳税人在履行决定文书载明的补税要求或提供纳税担保后，可寻求行政复议或行政诉讼的救济途径。

（一）优先自查补税

根据《关于税务检查期间补正申报补缴税款是否影响偷税行为定性有关问题的批复》(税总函〔2013〕196号)，纳税人在稽查局进行税务检查前主动补正申报补缴税款，并且税务机关没有证据证明纳税人具有偷税主观故意的，不按偷税处理。因此，除部分重大案件，在企业接到税务局即将开展稽查通知之时，与税务局积极沟通获得先行自查补税的机会，通过企业自行组织或会同第三方机构进行税务合规检查，出具尽可能获得税务机关认可的自查整改报告，有助于控制税务问题风险范围和避免承担补税、滞纳金、罚款的风险。

（二）积极配合税务稽查

纳税人的配合度是税务机关作出处罚决定的必要考虑因素，积极的配合是寻求税务机关从轻处罚的可行路径。根据《华北区域税务行政处罚裁量基准》第20条，纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款，具体的裁量幅度为：

（1）能够配合税务机关，且未造成较大不良社会影响的，对个人处不缴或者少缴的税款50%的罚款，对单位处不缴或者少缴的税款50%以上1倍以下的罚款；（2）不配合税务机关的，或者违法行为产生较大不良社会影响的，对个人处不缴或者少缴的税款50%以上2倍以下的罚款，对单位处不缴或者少缴的税款1倍以上2倍以下的罚款；（3）逃避、拒绝检查造成严重后果的，或者违法行为产生重大不良社会影响的，或者有其他严重情节的，处不缴或者少缴的税款2倍以上5倍以下的罚款。

（三）寻求外部专业支持

在企业缺乏应对税务稽查的实践经验以及对税收政策理解不深入之时，建议企业积极寻求专业税务律师团队等协助。专业的税务服务团队能够协助企业全面应对税务稽查工作，包括但不限于：进行详尽、及时且精确的税务合规自查；在稽查过程中，准确识别和处理复杂的税务问题；以及在必要时提出合理的申辩和建议。在面对税务稽查突发特别事项时，借助专业税务团队，企业可以更好地确保税务合规，降低税务稽查处罚风险。

作者简介

魏志标
北京办公室 合伙人

业务领域：税务合规、税务争议解决、涉税刑事辩护

邮箱：weizhibiao@dtlawyers.com.cn

徐传湘
北京办公室 实习律师

业务领域：税务合规、税务争议解决、涉税刑事辩护

邮箱：xuchuanxiang@dtlawyers.com.cn