专业解读

近年来,由于房价增长过快,房屋限购令等政策在全国各地颁布并实施,同时也出现一些购房者借他人之名买房的情况。北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队通过结合法律法规规定及司法案例对借名买房合同效力进行分析探究。

一、借名登记购房定义

借名登记购房是指实际购房人以所有权保留的意思表示，借用他人名义购买房屋的行为。其主要目的是为规避国家抑制房价上涨过快，而出台的相关限购政策、住房保障政策等。常见的方式为已经拥有住房的居民借用他人名义购买商品房，以规避不得购买第二或第三套住房的规定或不具备购买经济适用房、限价房等政策性房屋条件的购买人借他人名义购房。

二、借名登记购房合同的效力分析

关于借名登记购房合同效力，尤其是对经济适用房、限价房等政策性保障住房借名购房合同的效力，目前法律、司法解释上没有明确规定。但大体可以分为有效和无效两种情况：

第一种情况，借名购房合同所购卖的房屋为一般商品房的，该借名购房合同一般认定为有效。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”故，借名买房合同在不违反法律或者政策性规定的情况下，一般认定为有效。并且，借名人能证明其与登记人之间存在合法有效的借名登记购房协议及房屋已具备产权过户转移登记现实条件的情况下，可以要求登记人将房屋登记变更至自己名下。

第二种情况，借名买房合同购买的房屋为经济适用房等特殊房屋的，该借名买房合同一般被认定为无效。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十六条规定：“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”可见，根据北京市高级人民法院指导意见，对于借名购买经济适用房协议的效力以确认无效为原则。