专业解读

【摘要】

国务院办公厅于2004年01月10日发布了《关于暂停新建高尔夫球场的通知》，要求暂停新球场的建设，规范现有球场的运营，清理违规球场，目的是引导高尔夫球运动和设施建设健康发展。北京市道可特律师事务所体育业务团队将以高尔夫球场作为体育场馆的典型代表，分析相关拆迁补偿的标准。

一、拆迁法律依据

（一）国有土地

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（1）国防和外交的需要；

（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

（二）集体土地

根据《土地管理法》第二条，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。第四十六条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

• 补偿标准

• 国有土地

1.补偿范围

补偿范围主要包括：被征收房屋的价值补偿、搬迁和临时安置费用补偿、停产停业损失补偿以及补助和奖励办法。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”

2.补偿标准

房屋价值补偿主要参照房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，该价值由被征收人协商选定的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对该评估价格有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核，仍有异议的可向房地产评估专家委员会申请鉴定。对于停产停业损失的补偿办法各地政策略有不同，主要根据房屋被征收前的效益等因素确定，但具体仍应参照各地征收补偿方案，如《烟台市人民政府办公室关于印发烟台市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知》规定，停产停业损失补偿根据被征收非住宅房屋的规划用途、土地性质和效益等不同，结合停产停业期限确定。按被征收房屋的建筑面积，生产、仓储类房屋每月30元/平方米，办公、公益类房屋每月40元/平方米，商贸、服务类房屋每月50元/平方米。被征收人选择货币补偿的，一次性给予被征收人 12 个月停产停业损失补偿费。被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当在过渡期限内支付被征收人停产停业损失补偿费。被征收人选择房屋征收部门提供的周转房的，不支付停产停业损失补偿费。在补偿方式方面，当事人可以自主选择房屋产权置换或者货币补偿。对于选择房屋产权置换的被征收人，房屋拆迁部门应当在产权调换房屋交付之前向被征收人支付临时安置费或提供周转用房。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

• 集体土地

1. 补偿范围

补偿范围主要包括：耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

法律依据：

《土地管理法》第四十七条：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。” 

2. 补偿标准

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

• 补偿流程

• 国有土地

国有土地上的房屋征收首先由房屋征收部门拟定征收补偿方案，并报市、县人民政府，由市、县人民政府组织有关部门对征收方案进行讨论并予以公布，以征求公众意见并根据公众意见修改补偿方案。其中征求公众意见的过程不少于30日。当多数被征收人不认可补偿方案时，政府应当组织听证会并对方案再予修改。在政府做出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位并做到专户储存，专款专用。房屋征收决定作出后，政府应当及时对征收补偿方案、公民行政复议权、公民行政诉讼权等予以公告，并对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等调查登记。在房屋征收范围确定后是不得在该范围内实施新建、扩建、改建房屋或是改变房屋用途的。对此，房屋征收部门会书面通知有关部门停止办理相关手续，以防止公民采用不当手段增加补偿费用。暂停期限不超过一年。

以上可概括为：征收补偿方案拟定及公告→举行听证会→公布正式征收补偿方案→作出征收决定并公告→签署补偿协议→作出征收补偿决定→针对该补偿决定的行政复议、行政诉讼程序→强制执行。

• 集体土地

征收集体土地首先需要由市、县国土局研究通过后将拟征地的用途、位置、安置途径、补偿标准等书面告知被征地的集体经济组织，同时通知相关政府部门停止办理有关的房产手续，以防止被征收人通过不当途径增加补偿费用。在送达征地告知后，市、县国土局将对拟征收土地的权属、种类、面积以及土地上附着物权属、种类、数量、等现状进行调查，并将调查结果与集体经济组织成员签字确认。在征地依法报批之前，市、县国土局还需告知被征收方就土地征收补偿标准、安置途径等有申请听证的权利。随后，市、县国土局就调查及听证结果拟定土地征收方案，包括：项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案以及供地方案。并将该方案报县人民政府，由县人民政府向国务院或省政府上报审批。在征求有关方面意见后，省政府或国务院应当在30日内作出批复。在收到批准文件10日内，被征收土地所在市、县人民政府应当进行征收土地公告。同国有土地征收相类似的是，集体土地征地在报批前也需要将社会保障费用足额缴至财政专户，并做到专户储存，专款专用。

流程概括为：征收土地公告→拟定土地征收安置补偿方案并公告→签订补偿协议或裁决。

在国务院关于暂停新建高尔夫球场的通知的大背景下，要求高尔夫球场停业经营是当地部门的首要任务，其中不排除部分部门以“拆违促拆迁”方式进行推进，具体表现为先以球场本身存在违法经营为由下达各类处罚决定，目的在于迫使球场停业，如部分土地发包方收回土地，环保局下发处罚决定，采取断水断电方式等。

四、结语

由于拆迁或者处罚均属行政法律关系范畴，所以任何针对行政相对人做出的具体行政行为都需要严格按照行政许可法、行政处罚法等规定的程序进行，否则，球场可以以程序违法为由提起相关的救济程序，如行政处罚的前提条件必须是企业确实存在违法行为，即行政机关必须告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有陈述、申辩的权利，行政机关剥夺被处罚人陈述申辩权利的行为属处罚程序违法。此外，行政机关做出责令停产停业处罚决定前或做出时，应当告知被处罚人有要求举行听证的权利。所以，在拆迁补偿类案件中，我们可以从行政行为程序合法正当的角度出发维护被拆迁主体的合法权益，才有可能实现公平补偿的目的。