专业解读

摘要：北京四季盛景园共有产权住房项目于2019年3月28日开始申购登记。自《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式实施以来，共有产权住房备受关注。何为共有产权房？申购有什么资质条件？购房后出售又有什么规定？北京市道可特律师事务所房地产与基础设施团队将就共有产权房的法律结构展开分析，对相关法律问题进行解析。

一、共有产权房的历史沿革

共有产权房在近几年受到社会各界的广泛关注，在房地产行业成为一颗闪亮的新星，然而大多数人队共有产权房并没有深入了解。

《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称“《北京暂行办法》”）于2017年9月30日实施，《上海市共有产权保障住房管理办法》（以下简称“《上海暂行办法》”）2016年5月1日实施，上述两暂行办法对共有产权住房的解释大体为：共有产权住房，是政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。由此对共有产权房有了基本认识与了解。但是共有产权房并不是一个新鲜的产品，在2007年，江苏省淮安市就已经开始了共有产权住房的试点工作。随后国家层面出台了相关政策指引了共有产权住房的发展，其中2014年12月30日发布的《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》(建保〔2014〕174号)（以下简称“《指导意见》”）极具影响力。

《指导意见》明确了共有产权住房的基本要求：

1.供应对象。共有产权住房主要面向住房困难的城镇中等偏下收入家庭，以及符合规定条件的进城落户农民和其他群体供应。

2.建设规模。人口流入集中、住房供需矛盾突出、房价上涨较快的试点城市应当增加供应。有条件的试点城市，可采取新建、利用存量商品住房等多种方式增加房源供应。

3.配售价格。共有产权住房的配售价格应充分考虑供应对象的支付能力，以低于同地段普通商品住房的价格为原则定价。

4.明晰产权。承购人的产权份额为承购人实际出资额占同地段、同类型商品住房价格的比例，其余部分为政府的产权份额。配售时，应当明确承购人持有的产权份额比例，承购人持有的产权份额一般不低于 60%。承购入与政府的产权份额，应当在购房合同和房屋产权证书中明确，并作为各方增购产权份额及划分上市交易所得的依据。

5.产权交易。允许承购人增购政策性商品住房的产权份额，直至取得完全产权。购买不满 5年的，不得上市交易。符合上市条件的，允许承购人上市出售，同等条件下，政府享有优先购买权。

共有产权住房政策整理大致如下：

二、共有产权住房法律解析

1.土地供应。《北京暂行办法》与《上海暂行办法》均支持共有产权住房的发展，在政策中均明确了将共有产权住房建设用地纳入本市土地利用年度计划并优先供应。

2.项目选址。《北京暂行办法》与《上海暂行办法》表示共有产权住房应优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域。

3.申请条件。《北京暂行办法》规定在在一个家庭只能购买一套共有产权住房限制条件下规定：

申请购买条件：

1.申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。
2.申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。

限制购买条件：

1.申请家庭已签订住房购买合同、征收（拆迁）安置房补偿协议的。
2.申请家庭有住房转出记录的。
3.有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。
4.申请家庭有违法建设行为，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。

《上海暂行办法》规定：

1.具有本市城镇常住户口达到规定年限，且户口在提出申请所在地达到规定年限。
2.住房面积低于规定限额。
3.可支配收入和财产低于规定限额。
4.在提出申请前的规定年限内，未发生过因住房转让而造成住房困难的行为。
5.市人民政府规定的其他条件。

4.销售价格。《北京暂行办法》规定：“共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。” 《上海暂行办法》仅规定了价格程序，没有确定价格标准。

5.产权份额。《北京暂行办法》规定：“购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。”《上海暂行办法》规定：“参照共有产权保障住房所在项目的销售基准价格占相邻地段、相近品质商品住房价格的比例，予以合理折让后确定。”由此可见产权份额均以与同地段普通商品房价格的比例确定。

6.处分份额。两暂行办法均对转让与回购、抵押进行了规定。

（1）转让与回购

《北京暂行办法》规定：“共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交申请，由代持机构回购。”

《上海暂行办法》规定：“取得房地产权证未满5年，有下列情形之一的….予以回购：（一）购房人或者同住人购买商品住房，不再符合住房困难标准的；（二）购房人和同住人的户口全部迁离本市或者全部出国定居的；（三）购房人和同住人均死亡的；”

由上述可知，北京与上海均要求取得不动产权证满5年后才可以进行转让，在未满5年时符合特定条件可由政府回购。同时《上海暂行办法》规定：“上市转让或者购买政府产权份额后，住房性质转变为商品住房。取得房地产权证满5年后，购房人、同住人购买商品住房且住房不再困难的，应当在办理商品住房转移登记前，先行上市转让共有产权保障住房或者购买政府产权份额，但符合确有必要购买商品住房情形的除外。”可见上海共有产权住房购房人可以购买政府份额，北京并无此相关规定。

（2）抵押

《北京暂行办法》规定：“共有产权住房购房人和代持机构可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。”而《北京暂行办法》规定在取得完全产权前不得设定除共有产权保障住房购房贷款担保以外的抵押权。据此，上海共有产权住房想设立抵押权仅能等取得不动产权证满5年后回购了政府份额才可进行抵押。

由上可知北京与上海两地关于共有产权住房的政策大体保持一致，都是为了解决住房困难的问题。

三、共有产权住房的不足

因为共有产权制度发展较缓，仍有地方存有不足。

1.    定价模式存在漏洞

共有产权住房定价往往是在先的，是在制定住房保障计划的时候就已经确定了的额，而符合条件的购房者去申请购买这期间有一段空白期，所以可能会导致定价不准确的问题。

2.    产权的份额未能确定

不管是北京还是上海都是根据周边的商品房市场定价来进行确定，而一旦确定了份额政府方的份额是固定不变的，因此如果房价进行了变动，那么购房者将承担价款变化带来的经济风险。

3.    购房者的未来风险

以北京的为例，共有产权住房的共有产权是不可以变更的，不论过多长时间也不会变成商品房进行买卖交易，极大的限制了共有产权住房交易性与流动性。但是也不是完全没有办法交易，买房者可以向符合条件的其他人转让自己的份额，只不过条件上严苛了一些。与其进行比较而言，《上海管理办法》就显得有些灵活，在满足一定条件的情况下，购房人是可以购买政府方的份额，也可以上市转让，这样既能合理的保障买房者能安心买到自住房，又能使房产的价值不被极大的破坏。

结合中共中央、国务院发布的《关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》，雄安新区的个人产权住房以共有产权房为主，这意味着共有产权住房将在以后成为一种趋势与潮流，它是一项有效的房地产调控制度，尽管存在不足和漏洞，但随着制度与政策的完善与发展，共有产权住房将会成为热点。