专业解读

二手房买卖又称存量房买卖，是买方交付房款，卖方将房屋交付给买方并办理过户登记的一套法律过程。虽然目前房地产市场开始转冷，但北京二手房市场仍趋火爆的现状，北京市道可特律师事务所现对二手房买卖的程序和相关材料进行整理汇总，以便相关读者注意。

一、办理房屋过户的流程

在北京买卖二手商品房，买卖双方自行成交的，买卖双方应该到该房屋所在地的各区县房地产交易中心具体办理流程如下：

（1）购房人资格核验（住宅类），大约十五天。

（2）卖方人资格审查，大约十五天，可与第一项同时进行。

（3）网签商品房买卖合同

（4）地税部门核定契税后缴税

（5 ) 房屋发证大厅办理房屋所有权证

二、必须提交的资料

（1）登记申请书原件；

（2）申请人身份证明；

（3）房屋所有权证原件；

（4）网上签约的北京市存量房屋买卖合同原件；

（5）买卖双方当事人约定通过专用账户划转交易结算资金的，应提交存量房交易结算资金托管凭证原件；买卖双方当事人约定自行划转交易结算资金的，应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件；

（6）契税完税或减免税凭证原件；

（7）房屋登记表、房产平面图二份；

（8）国有土地使用证（整宗房产）；

（9）整宗划拨用地或者整幢楼房占用划拨土地的，提供划拨土地转让批准文件；

（10）商业配套设施转让的，还应提交按规划用途使用房屋的承诺原件。

三、申请人身份证明

（1）本市居民：居民身份证（未成年人申请房屋登记可提供户口簿）；

（2）外省市居民：居民身份证，未成年人申请房屋登记可提供户口簿；申请房屋买卖、赠与、交换、抵偿债务等转移登记的权利人，还应提交暂住证或北京市工作居住证以及相应的纳税证明及社保证明；

（3）军人：居民身份证，或军官证，或文职干部证，或士兵证，或学员证，或军官退休证，或文职干部退休证，或离休干部荣誉证；

（4）港澳居民：中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照，或港澳居民往来内地通行证，或港澳同胞回乡证，或居民身份证；

（5）台湾同胞：台湾同胞来往大陆通行证、旅行证或经确认的居民身份证明；

（6）华侨：中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；

（7）外籍人士：经公证认证的身份证明或护照和外籍人士在中国的居留证件（无外国人居留证件的，提交中国公证机构公证的护照中文译本原件）；

（8）境内法人：《组织机构代码证》；没有《组织机构代码证》的，可提交《企业法人营业执照》、《事业单位法人证书》、《社会团体法人登记证书》等；

（9）境内其他组织：《组织机构代码证》；以非法人机构名义申请登记,不能提交组织机构代码证的，应有法人授权；境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构，可提交加盖公章的营业执照或登记证书、金融许可证、保险许可证，不再核对原件；

（10）境外法人、其他组织：经公证的法人或其他组织的商业登记证，或注册证书，或批准该法人、其他组织成立的文件及有关部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证；认证后的以上文件，不再核验原件。

四、委托、公证的相关证明

（1）委托代理人登记的，提交授权委托书原件、委托人身份证明、受托人身份证明；授权委托书记载的委托事项、权限应明确；授权委托书经公证的，可不再核对委托人的身份证明原件；

（2）转让人为自然人的，委托书应公证；

（3）境外法人、其他组织、个人的委托书、有关登记材料应公证。香港出具的公证书，应由中国法律服务（香港）有限公司加盖转递专用章；台湾出具的公证书应由中国公证员协会或者北京市公证员协会确认；外国申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书、有关登记材料应当公证。在外国公证的证明文件，需要中国驻该国使、领馆认证；与中国没有外交关系的国家，由该国和中国都有外交关系的第三国的中国使、领馆认证。

（4）无（限制）民事行为能力人的房屋登记，由其监护人代为申请，提交监护人身份证明、被监护人居民身份证或户口簿（未成年人）、证明法定监护关系的户口簿，或者其它能够证明监护关系的法律文件；

（5）因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供由监护人出具的为被监护人利益的书面保证原件。

（6）当事人约定合同经公证生效的，应当提交有关合同的公证文书原件；

（7）登记申请材料是外文的，应同时提交经公证的中文译本原件。

五、注意事项

（1）未要求提交原件的，应提交复印件，核验原件；不能提供原件核验的，应当提交经有权机关确认与原件一致的复印件。所有复印件材料均使用A4纸；

（2）书写应使用黑色或蓝黑色钢笔或签字笔；

（3）申请人应配合登记机关工作人员就登记有关问题接受询问；

（4）共有房屋的登记，应当由共有人共同申请；

（5）境外法人、组织、个人为受让方的，房屋应通过涉外安全审批。提交北京市涉外项目国家安全审查批准文件、《境外个人在境内居留状况证明》。