专业解读

摘要：《合同法》并未对违约方的合同解除权予以明确，但司法实践中对此问题已基本达成共识。《最高人民法院公报》 2006年第6期(总第116期)刊登的“新宇公司诉冯玉梅买卖合同纠纷案”，很好地阐释了合同严守原则与公平原则发生冲突时，司法者如何平衡两者利益。

一、案情简介

原告新宇公司是时代广场的开发商。时代广场地上第一、二、三层约6000平方米的部分区域，被分割成商铺对外销售给150余家业主，其他建筑面积归新宇公司自有。1998年10月 19日，新宇公司与被告冯玉梅签订商铺买卖合同，约定：新宇公司向冯玉梅出售时代广场第二层编号为2b050的商铺，建筑面积22．50平方米，每平方米售价 16 363．73元，总价款368 184元，10月22日前交付，交付后三个月内双方共同办理商铺权属过户手续。1998年10月26日，上述合同在南京市房地产市场管理处登记。合同签订后，冯玉梅按约支付了全部价款。1998年11月3日，新宇公司将2b050号商铺交付冯玉梅使用，但一直未办理产权过户手续。

后新宇公司为盘活资产，拟对时代广场的全部经营面积进行调整，重新规划布局，为此陆续与大部分小业主解除了商铺买卖合同，并开始在时代广场内施工。

2003年3月17日，新宇公司致函被告冯玉梅，通知其解除双方签订的商铺买卖合同。6月30日，新宇公司再次向冯玉梅致函，冯玉梅不同意解除合同。由于冯玉梅与另一户购买商铺的邵姓业主坚持不退商铺，新宇公司不能继续施工，6万平方米建筑闲置，同时冯、邵两家业主也不能在他们约70平方米的商铺内经营。

二、法院裁判

1.一审法院审理后认为，《中户人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，解除双方之间的房屋买卖合同，判决原告赔偿原告相应损失。

2.二审法院审理后认为，合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从这条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几种情形。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。一审衡平双方当事人利益，判决解除商铺买卖合同，符合法律规定，是正确的。

三、案例评析

本案一、二审判决，均认为被告冯玉梅在履行商铺买卖合同中没有任何过错，在商铺买卖合同解除后，其因商铺买卖合同而获得的利益必须得到合理充分的补偿，补偿标准是保证冯玉梅能在与时代广场同类的地区购得面积相同的类似商铺，从而确保冯玉梅的现实既得利益不因合同解除而减少，就是合同解除后违约方承担完全责任的体现，使得守约方即使在合同解除后，仍能获得合同履行的全部利益。