专业解读

一、网签基本情况介绍

在房屋买卖交易中，交易双方签订房屋买卖合同后，需到房地产相关部门进行备案，并可在网上查询交易情况，即是网签。网签最初是房地产管理部门为规范房地产开发企业规范销售房屋，实现信息互通共享，防止一房二卖而建立的一个网络化管理系统。购房者网签之后会得到一个网签号，可在网上查询房屋交易信息。已经网签过的房屋，无法进行第二次网签，一定程度上有利于避免开发商一房二卖，是一种行政管理行为。随着《通知》的下发，各地也在逐步完善存量房交易的网签工作，并将逐步推广到全部的房屋买卖交易；商品房交易网签制度的全面实施和完善，有利于减少房屋买卖纠纷，降低房屋买卖风险，能有效保护房屋买卖交易双方，特别是购房人的合法权益。

1.网签的类型

房屋买卖交易根据交易房屋状态的不同，可以分为增量（新房）商品房网签和存量房（二手房）网签。增量商品房是指房地产开发商投资新建的商品房；存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

（1）增量商品房网签

增量商品房网签即是将买卖合同的签约过程及签约内容通过房地产交易监管部门的网上系统进行备案的行为。合同双方若要解除合同，双方必须签订解除协议并且向房地产管理部门提出申请才可以取消网上备案的买卖合同。增量房买卖合同的网签实际上是房屋买卖合同的网络备案，主要目的是为了约束开发商，规范市场、保证交易安全和保护购房人利益。

（2）存量房（二手房）网签

存量房买卖合同网签是指买卖合同双方将自愿达成的房屋交易结果的主要内容如房屋状况、成交价格及成交方式等基本信息，通过房地产管理部门的网上签约系统录入备案。

2.网签流程

增量商品房网签交易双方当事人根据网上公示的买卖合同文本协商拟定合同相关条款，由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同，然后双方当事人签字、盖章，最后在交易系统的电子楼盘表上注明该商品房已被预订（认购）或签约。

存量房（二手房）网签交易双方当事人自行或在房屋中介机构的协助下，根据网上公示的二手房买卖合同文本协商拟定合同相关条款，完成签署后，通过网上签约系统将相关交易信息上传，完成房屋交易的备案。

3.网签的性质及意义

（1）依据《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。无论是新增商品房买卖合同的网签还是二手房买卖合同的网络备案，其本质上都是一种通过网络进行的行政备案。网签不具有创设权利的功能，但会起到交易的公示和证明作用。在现有的技术条件下，房屋交易网签完成时，即已同时完成了房屋交易的备案手续。

（2）办理网签之后，没有经过买卖双方同意或者法院的判决，网签是不能解除的。房屋在前次网签没有解除之前，不能进行第二次网签，网签之后，如果卖房人再把房子卖给其他人，在撤销前一次网签之前，房产交易中心是不允许办理第二次网签的，而不办理网签就无法进行房产过户登记，因此网签可以有效避免一房二卖。

（3）网签有利于政府对房产交易市场进行监控，增加交易透明度，维护房产买卖双方的交易安全。《不动产登记暂行条例》第二十四条规定，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。国土部和住建部下发的《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发[2015]90号）要求实现信息互通共享。不动产登记信息管理基础平台与房屋交易管理信息平台要相互对接，通过交换接口、数据抄送等形式，实现实时互通共享，消除“信息孤岛”，确保相关业务办理的连续、安全、便捷。房屋交易网签后，网签数据将会实时同步给不动产登记部门，房产交易管理和不动产登记的数据实时互通，可以有效防止对网签的房屋进行抵押或转移登记。

二、网签的法律价值

1.可以有效避免“一房二卖”

案例1：李女士与王先生签订房屋买卖合同，双方约定李女士将自己位于市中区某小区的一套三居室以总价195万元的价格出让给王先生。合同签订后王先生按约支付给李女士首付款50万元，但李女士以出差为名，并未与王先生去办理房产买卖合同网上备案。长达一个月的时间王先生一直无法联系上李女士，王先生感觉事情蹊跷，前去房地产交易中心一查，令其吃惊的是，房屋已经转移到了别人名下。原来双方合同签订之后，房价一路高攀，原先价值195万元的房屋飙升至240万元，李女士以为双方合同并未进行二手房网上签约，毁约不存在风险，悍然将房屋转让给出价更高的第三人。王先生与李女士协商无果，只得提起诉讼。

通过诉讼，王先生挽回了损失，追回首付款50万元，并获得赔偿，但是因为房产已经过户，王先生只能痛失爱房。而王先生之所以没有取得房屋，最关键的一个问题在于王先生没有及时办理二手房网签。

由于网签了的房屋买卖合同是办理房产过户的前提，房屋买卖合同没有办理网签，就不能阻止出卖人与第三方另行办理网签；在房价上涨时，就极易出现出卖人为了获得更高收益而单方撕毁未网签合同、将房屋出售给出价更高的第三方的一房二卖的现象，而及时将已签署纸质的二手房买卖合同办理网上签约、备案，是避免一房二卖的最有效手段。

2.可以有效排除司法强制执行

案例2：2014年4月初，小宁夫妇与甲房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定小宁出资近118万元购买甲公司开发的房屋。根据合同，甲公司应在2014年12月31日前将房屋交付小宁，并保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由其承担全部责任。

小宁很快将总房款118万全部交齐。2014年4月19日，甲公司将房屋交付小宁并办理网签，小宁开始对房屋进行装修，但该房屋的不动产权属尚未办理转移登记，仍登记在甲公司名下。

因甲公司对乙公司欠有债务，经乙公司申请，某法院于2014年的4月25日裁定查封了甲公司的房产（包括小宁购买的房屋）。

（1）房屋网签之后被查封的可能性

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

作为一种行政管理手段，网签了的房屋买卖合同，只是办理房屋过户的前提条件，办理网签之后可以阻止出卖人办理房产抵押或者一房二卖，但是不具有创设权利的功能，因此不能阻止法院查封；虽然在房屋买卖合同网签之后，还可能发生房屋被查封的情形，但是，在符合特定的条件下，已网签的房屋买卖合同更能有效地排除司法强制执行。

（2）符合特定条件的网签了的房屋买卖合同，可以排除司法强制执行

《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）

第17条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

根据上述规定，房屋买受人申请法院将出卖人名下未过户的房屋解除查封，必须符合三个条件：已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。

《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）

第28条　金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第29条　金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

根据上述规定，房屋买受人购买的出卖人名下未过户房屋，可以根据不同情况，通过提起异议的方式，申请法院排除对出卖人名下未过户房屋的执行。

我们注意到，《执行异议和复议规定》第28、29条内容虽有不同，实务工作中对“条件”的理解也尚有争议，但均要求“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，这是房屋买受人向法院提起异议，申请法院将出卖人名下未过户的房屋解除查封的最基本条件。

在实务工作中，法院在对房屋进行查封前，会调查房屋的权属状况，如果该房屋已办理网签、备案，法院有可能即不予查封，即使查封，也会对已网签的事实予以重点关注。因此，对房屋买受人来讲，将房屋买卖合同办理网签、备案，是房屋买受人与房屋出卖人就房屋已签署合法有效之书面合同的最有效的证明，是规避房屋出卖人的对外债务造成房屋交易失败之法律风险的最基础工作。

基于上述理解，小宁应当及时向法院提出异议，申请法院解除对所购房屋的查封并尽快办理权属转移登记手续。

三、相关法律建议

在大多数中国人心中，家是充满温暖和幸福的字眼，是一个可以慰藉心灵、给人力量的地方。而房子是家的具象表现，承载了人们对家的寄托、希望和幸福向往。道可特律师事务所地产与基础设施团队在此给广大购房者提出忠告建议，在房价不断攀升的现时条件下，购房者购房时更需注意交易安全，重视网签的重要性，在签订房屋买卖合同之后应及时办理网签以规避法律风险；但是，购房者也还应认识到，网签作为一种行政管理手段存在局限性，之后还是要尽快办理房屋权属过户，确保交易顺利全部完成。