专业解读

2024年，道可特全新推出“专业领域宣传月”系列活动，围绕不同业务领域、结合实务经验进行线上、线下分享。9月，道可特启动“婚姻家事与家族财富传承宣传月”，推出系列文章与直播，就婚姻家事、家族财富管理等热点话题进行分享。

复杂的家事案件往往财产争议比较大。而如何明确共同财产范围，以及扩大共同财产范围，是能够帮助委托人争取更大利益的关键。近日，笔者团队代理原告的合同纠纷一案，一审、二审均取得了胜诉的成果，成功为原告追回了价值千万的房产利益。

一、代理思路

在处理委托人的家事纠纷过程中，笔者根据委托人提供的证据以及口述，发现目前登记在案外人名下的一套房产，跟委托人有密切关系。该套房产原登记在委托人名下，但于多年前已变更登记在案外人名下，该案外人是委托人的配偶的亲属。这套房产是在委托人和配偶婚内购买，原本登记在委托人名下，但后来在婚后委托人和配偶亲属签订《存量房屋买卖合同》，并将房产变更登记至其亲属名下，其亲属的户口也因此落户在此房产内。

为了帮助委托人争取更大的财产利益，笔者对本案的案由与法律关系做如下分析：首先需要确定法律关系，其次需要确定案由，再次需要确定具体的诉讼请求。关于这类案件，一种思路是确权，一种是合同无效。通过层层推理案件的走向和可能性，最终确定先以合同纠纷为突破口，如果合同被判无效，可以要求返还房屋所有权。这一策略不仅扩大了委托人夫妻共同财产的范围，还可以帮助委托人分得了更多的财产，实现了其财产利益的最大化。

于是，笔者以委托人为原告、委托人配偶亲属为被告、合同纠纷为案由、否定合同效力为策略，向人民法院提起了诉讼。

二、争议焦点

本案中，我们诉讼策略的核心为否定合同效力，进而依据生效法律文书要求被告返还房屋所有权，以扩大委托人夫妻共同财产的范围，为委托人争取更多的财产。因此，本案的争议焦点就在于：案涉《北京市存量房屋买卖合同》是否为双方的真实意愿表达，以及此合同是否具有法律效力。

但是，本案不同于其他普通的合同效力认定案件，本案合同双方当事人具有亲属关系，且双方还存在着大量的代为理财的转账，因此律师如何在原被告双方具有亲属关系、紧密的情感联系以及频繁的经济往来的情况下，证明案涉《存量房屋买卖合同》为无效合同成为本案的难点。

三、办案思路

解决此问题需回归合同法律关系本身。规定合同效力的法条应当落脚于《民法典》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗；”《民法典》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

因此，本案的关键点是房屋买卖合同的效力问题。关于合同的效力，就要从合同签订时间、合同签订是否是当事人真实意思的表示、购房款的支付情况以及实际居住使用情况等进行全面分析。

笔者从以上各点出发，梳理案情、分析证据后发现：合同中存在诸多疑点，如房屋成交价格远低于市场价，甚至低于多年前的房屋购买价格、付款方式和期限的约定空白、未进行资金监管等；此外，被告所称的购房款支付时间滞后、金额分散且总额与合同约定不符，来源模糊不清，不符合支付购房款的交易习惯；且虽然当时案涉房屋已过户到被告名下，但实际居住情况比较复杂，并不只是由被告单独居住使用。

基于以上分析，笔者主张案涉《北京市存量房屋买卖合同》存在诸多不合常理之处，系双方假意签订合同。根据相关法律规定，该民事法律行为应判定为无效。因此，案涉房屋《北京市存量房屋买卖合同》无效，房屋所有权应归原告所有。

在代理词中，通过详细阐述原告的观点，最终取得一审胜诉，二审维持原判的成果，且我方代理词中的内容也被法官收纳到判决书的“本院认为”部分。

四、参考意义

夫妻感情深厚时，往往容易在冲动之下处理财产，比如赠予对方或登记在对方名下，甚至如本案中将房产过户给夫或妻一方亲属。如果夫妻关系一直和谐，这些财产的归属可能不那么重要。然而，一旦感情破裂，面临离婚，这些财产，尤其是高价值的房产，很容易成为争夺的焦点。当初轻易的承诺如今可能带来无尽的困扰。因此，这个案例具有警示作用，提醒人们在婚姻生活中处理大额财产时要格外小心，在做出任何处分时，务必保留相关证据，以确保自己的合法权益不受侵害。

（客户反馈图）

以下为判决书原文：

• 一审法院裁判意旨：

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。在此案件中，原告与被告签订的《存量房屋买卖合同》中约定的房屋价格低于原告多年前购买案涉房屋的价格，对于房屋的付款方式及时间未作约定，后续房款项的支付方式、房屋的实际使用状况均存在不合理处。

• 一审判决结果：

原被告签订的《存量房屋买卖合同》无效，被告于判决生效之日起七日内协助原告将涉案房屋变更登记至原告名下。

• 二审裁判结果：

驳回上诉，维持原判。

参考法条

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条

【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第一百四十六条

【虚假表示与隐藏行为效力】行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

第一百五十五条

【无效或者被撤销民事法律行为自始无效】无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

第一百五十七条

【民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力的法律后果】民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

作者简介

曹雁
北京办公室 合伙人

业务领域：疑难家事争议解决、家族财富传承架构、家族企业内部治理、家族文化家族慈善、涉外家事法律服务等

邮箱：caoyan@dtlawyers.com.cn

贾可越
北京办公室 实习律师

业务领域：婚姻家事

邮箱：jiakeyue@dtlawyers.com.cn