专业解读

保全和执行作为最终实现债权的有效手段，对当事人合法权益的顺利实现和纠纷的实质性解决至关重要。基于对现行法律法规和司法案例的分析研究，并结合多年的实务经验，我们现就保全和执行实务中的重点、难点、热点问题，进行系列的分析与探讨，以期为当事人提供更高效、稳健的权益实现方案与路径，并激发法律同仁对保全与执行实务领域相关法律问题的更多思考与探索，共同推动该领域的理论与实践创新。

我们推出的第二个专题是特殊、新型财产的执行实务，拟就目前司法实务中出现的一些不常见但颇有价值的财产的执行实务问题展开分析。本文作为专题第三篇文章的上篇，将重点围绕房产处置的基本流程以及注意事项进行展开。

鉴于房产的稳定性和高价值性，其一直是执行程序中财产处置的重点对象，处置流程也已比较成熟，但由于执行程序本身的实务性和复杂性，房产处置程序中的某些要点和难点问题仍具探讨的价值和必要，如房产价值的确定问题、特殊情形下（如共有房屋、未办理初始登记的房屋等）房产的执行问题，房产拍卖与变卖的流程衔接，以及以房抵债的适用情形与实务要点等。本文旨在就上述问题进行进一步得的梳理，以供读者参考。

实务中，法院执行立案后，执行法官一般首先通过法院的执行系统对被执行人名下的银行账户、房产、车辆等财产线索进行查控，因此凡是登记在被执行人名下的房产法院均可查封，后续如案外人对该房产的权属有争议，可在执行阶段提起执行异议由执行法官进行审查。但为保障被执行人的基本生活，在房产处置时有所限制，如《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》（以下简称《查扣冻规定》）第4条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”实务中，法院则一般依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第20条“参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金”后继续处置。如不考虑诸如“唯一住房”等特殊情形，房产处置的方式和一般流程如下图所示：

一、房产的查封

《查扣冻规定》第7条规定：“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。”由于我国不动产采用登记公示主义原则，因此房产查封手续的办理、查封的顺位以及处置法院的确定等均与不动产登记管理部门的登记职能相关联。

（一）本地与异地查封

目前，为提高执行效率，法院的执行查控系统与当地不动产登记管理部门的信息登记系统共享联动，因此针对本地房产法院可在执行系统中直接操作进行查封，一般程序为：法院通过系统向房产所在地的不动产登记主管部门发送《协助执行通知书》，相关部门接收后实施查封、冻结措施，查封完毕后向法院回函告知查封结果；但如涉及异地房产的查封情形，法院一般需要委托当地法院开展查封工作，一般程序为：执行法官通过系统向房产所在地法院发送委托函，法院收到委托函后或向本地不动产登记主管部门发送《协助执行通知书》，或持委托函及相关执行文书前往不动产登记主管部门现场办理查封登记，办理完毕后将查封结果回函告知委托法院，从而完成异地房产的查封工作，此过程一般需要2周左右时间。

（二）首封与轮候查封

实践中不乏同一房屋上存在多个查封登记的情况，此时根据查封登记的时间先后顺序的不同，首先登记的查封为首封，在后登记的为轮候查封。关于首封与轮候查封的关系问题，《查扣冻规定》第26条明确：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”

但如果首封登记的债权为普通债权，轮候登记的为优先债权，且首封与轮候查封分别由不同法院所实施，此时如首封法院已处于执行阶段拟就标的房产进行处置，则优先债权的债权人可待首封法院处置完毕后前往参与分配，此时并不影响优先债权的实现；但如果首封法院案件进度较慢，则难免就该房产的处置权发生冲突。针对首封法院与优先债权法院的处置权冲突情况，最高人民法院《关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》中明确：“执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权，自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。”优先债权执行法院商情移送处置权时，应向首封法院出具商请移送执行函，并附确认优先债权的生效法律文书及案件情况说明。处置权被移交后，由优先债权所在法院进行司法拍卖处置。优先债权执行法院对移送的财产变价后，应当按照法律规定的清偿顺序分配，并将相关情况告知首封法院。

近年来，最高人民法院十分重视执行工作的规范化和效率问题，在2024年6月17日发布的《最高人民法院关于交叉执行工作的指导意见》中，第22条即规定了“优先债权执行法院与首先查封保全法院之间就移送处置权产生争议的”应当协商解决，“协商不成的，报请上级法院协调，直至报请共同的上级法院处理”，切实将不同法院之间执行工作发生冲突时的处理方式进行了明确。

二、房屋拍卖的实务要点

因实务中申请执行人与被执行人能够通过双方协商，直接就房屋进行变卖或以物抵债的情形较少，法院一般通过拍卖方式对房产进行处置，因此上篇着重介绍房屋拍卖的相关流程，下篇将继续介绍拍卖流拍后与变卖、以物抵债程序的衔接问题。

（一）尽职调查

如法院确定就已查封完毕的房产进行拍卖，将首先对拟处置的房产情况进行尽职调查，实务中该工作可能由法院直接进行，也可能由法院向律师开具调查令，由律师前往了解相关情况并汇报给执行法官。

就尽职调查的内容，以及《最高人民法院关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》第1条明确“执行法院应当对财产现状进行调查，不得以“现状拍卖”为由免除调查职责。对下列财产，应当重点调查以下事项：(1) 对不动产，应当通过调取登记信息、实地勘察、入户调查等方式，调查权属关系、占有使用情况、户型图、交易税目和税率、已知瑕疵等信息；……”《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称《财产处置参考价规定》）第3条同时规定，法院为查明获取上述信息可以要求当事人、有关单位或个人提供相关资料，或进行审计、鉴定。

实践中，一般由律师持调查令前往不动产登记主管部门调取房屋登记档案，并前往实地进行勘察，主要了解房屋的权利状态如是否存在抵押、权属纠纷等权利瑕疵，房屋的使用情况如是否存在租赁、是否由所有权人居住、居住人是否存在老人等可能存在腾退障碍的情况，房屋的户型如可入户可拍摄房屋实地照片或视频以帮助买受人全方位了解房屋情况，以及房屋是否存在未缴纳的物业费、水电费、税费等。关于房屋欠缴物业费的问题，实务中法院的竞拍公告中一般会注明“所欠缴的物业、水、电、气、供暖费等由买受人承担”，但法院一般不予明确是否存在欠缴以及欠缴的具体金额，因此不乏因物业费的补缴问题的产生的相关纠纷。

（二）房屋价值的确定

确定可以推拍后，法院将根据当事人意愿及法律规定流程确定拟处置房产的参考价。根据《财产处置参考价规定》，一般采用当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式进行确定。在司法拍卖实务中，如何确定处置价格是一个需要慎重考量的问题，一方面价格不宜设置得过低从而损害被执行人和其他债权人的利益，同时也不应设置过高的拍卖保留价从而减少财产流拍的风险。

1.当事人议价方式

根据《财产处置参考价规定》第4条以及实践操作，当事人议价是排除当事人拒绝议价或下落不明的情况下，法院通知、组织双方当事人到法院或庭外协商确定财产的价值。若当事人能达成一致，法院通过制作笔录并由双方签字确认；若协商未成，法院给予合理期限允许庭外协商，协商结果通过书面形式提交法院。之后法院审查双方达成一致的价格，在协商结果不违反法律法规强制性规定且不侵害第三人合法权益的情况下，法院则以议价结果作为参考价并开展后续拍卖工作。

2.定向询价方式

实务中，根据《财产处置参考价规定》第5条、第6条，在财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价，并且当事人议价不能或者议价不成或双方当事人均要求直接进行定向询价的情况下，法院会根据财产种类向财产所在地有关机构送达询证函进行定向询价，询价函应当载明询价要求、完成期限等内容。相关机构包括税务部门、不动产登记中心、物价部门以及价格认证中心、房地产评估和发展研究中心、二手房交易中心等中介机构，接受定向询价的机构在指定期限内出具的询价结果为参考价。

3.网络询价方式

在定向询价不能、不成或者双方当事人一致要求或者同意直接进行网络询价的情况下，对有大数据交易参考的住宅可以选择网络询价的方式。根据最高人民法院关于司法拍卖网络服务提供者名单库的公告，网络司法拍卖平台包括淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购和北京产权交易所。

关于房产价格的评估价格的确定，网络司法询价平台通常基于各地区同种类财产一定时期的既往成交价、政府定价、政府指导价或者市场公开交易价等不少于三类的真实准确价格数据，根据数据化财产特征，运用一定的运算规则对市场既往交易价格、交易趋势予以分析并确定。对于最终参考价的确认，人民法院根据网络询价平台出具结果的平均值为参考价。

4.委托评估方式

在双方当事人要求委托评估，特殊复杂财产无法适用网络询价方式以及法律法规另有规定的情形下，人民法院应当委托评估机构进行评估，如果评估机构的顺序无法确认，法院将通过摇号选定评估机构。

人民法院需要向顺序在先的评估机构出具载明财产名称、物理特征、规格数量、目的要求、完成期限等内容的评估委托书，评估机构出具的评估报告也应载明评估财产的基本情况、评估方法、评估标准、评估结果及有效期等内容。相比于网络询价，委托评估需要更长的时间周期，30日内出具评估报告。在法院将参考价报告书发送给当事人及利害关系人后，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产、评估机构，或者评估人员不具备相应评估资质、评估程序严重违法的情形时，可以在收到报告后五日内提出书面异议。

法院在房屋处置参考程序中确立保留价后，会在最大化实现标的物价值和有利于成交原则之间寻求平衡，根据标的物情况、案件情况和市场行情等因素，综合确定起拍价。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》第5条，流拍后再行拍卖可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

（三）拍卖过程的注意事项

1. 拍卖前对权利人的通知

房屋网络司法拍卖事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他方式通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。

2. 房屋拍卖公告的发布

网络拍卖房产应当提前30日公告，公告内容包括执行法院的名称和联系方式，房屋财产信息、拍卖评估价格、竞买人资格和条件，保证金金额及缴纳方式，拍卖价款的交付期限、已知瑕疵及拍卖程序等其他情况。拍卖公告发布前，应当经执行法院审查核准。

法院必须全面真实披露被拍卖房产的现状。根据《最高人民法院印发关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见的通知》（以下简称《网络司法拍卖工作意见》）第6条，执行法院应当如实披露财产调查所掌握的拍卖财产现状、占有使用情况、已知瑕疵和权利负担等信息，严禁隐瞒或者夸大拍卖财产瑕疵。尤其是房产拍卖中，执行法院应当在拍卖公告中公示不动产占有使用情况，不得在拍卖公告中使用“占有不明”“他人占用”等表述。决定“带租赁权”或者“带居住权”拍卖的，应当如实披露占有使用情况、租金、期限以及有关权利人情况等重要信息。

3. 房屋竞拍

关于房屋竞拍人资格审查。根据《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，受房产所在地限购政策约束的竞买人不得申请参与竞拍。实务中，法院通常在拍卖成交后对竞买人资格进行实质审查。

4. 房屋的交付

实践中，虽然房屋拍卖成交后的过户程序较为容易实施，但是具体的交付却存在“买卖不破租赁”、居住人拒不腾退等交付难的问题。对此，《网络司法拍卖工作意见》第8条明确应“加大不动产腾退交付力度。对不动产进行处置，除有法定事由外，执行法院应当负责腾退交付，严禁在拍卖公告中声明‘不负责腾退’”。

本文为《保全及执行实务系列：房产执行的实务问题探讨》的上篇，主要介绍了房产执行的基本流程和注意事项，以及特殊情况下的实务处理，如首封法院与优先债权法院发生冲突时的处置权协商问题等。下篇将在本文基础上，就特殊情形下存在一定执行难度的房产执行实务进行介绍，如被执行人与他人共有房屋、未办理初始登记的房屋的执行思路以及实务难点，以及房产的其他处置方式如变卖、以物抵债等。欢迎关注探讨。

作者简介

王勇
北京办公室 合伙人

业务领域：民商事争议解决、房地产与基础设施、执行及不良资产处置
邮箱：wangyong@dtlawyers.com.cn

董月秋
北京办公室 实习生

业务领域：民商事争议解决、执行及不良资产处置、公司业务
邮箱：dongyueqiu@dtlawyers.com.cn