专业解读

 在商铺租赁过程中，不可避免的出现各种各样的法律问题。在众多法律问题中，免租期是一个看似无关紧要，却危机重重的法律风险点。实践中，许多租赁合同中，双方往往仅简单地约定一个免租期限，但是并未细致地考虑到免租期中双方的权利义务关系和免租期约定不当所可能产生的法律风险。因此，北京市道可特律师事务所争议解决团队针对商铺租赁合同中免租期的相关法律问题进行详细分析。

一、何为免租期？

免租期没有法律明确规定的概念。所谓免租期，通常指房屋租赁合同中普遍存在“免租期”条款，尤其是商业地产的商铺租赁，由于需要装修或者商业环境的培养，在此期间承租方没有正式开业，出租方通常会给予一定期限的免租金优惠。免租期间，通常承租方无需支付租金，但仍须支付除租金以外的其他费用，如物业管理费、水电费等。若承租人超出免租期仍未完成装修工作的，则需依约支付租金。

二、如何确定免租期？

在实践中，在商铺租赁合同中，对于免租期多体现为从某一日期到某一日期的期间段。对于免租期的设定，需要综合考虑店铺何时交付、装修所需要的时间、办理证照、招募员工、购置相关物品所需的开业前准备时间等因素。特别是对于装修免租期，由于其针对的就是房屋交付后至实际开业经营这个期间段的租金等成本分担，所以其起止日的约定往往带有不确定性。对于免租期的设定，出租人要合理预估交付的时间，承租人要合理预估开业前的准备时间，双方将免租期明确为一个具体的交付日期，以避免出现难以界定的争议。

三、承租方违约，出租方可否主张“免租期”的租金？

免租期为出租方给予承租方的一定期限的免租金的优惠，可以认定为附义务的赠与。在《合同法》第一百九十条规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。” 第一百九十二条第一款规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;(二)对赠与人有抚养义务而不履行;(三)不履行赠与合同约定的义务。”合同履行过程中，如果承租人违约，不履行赠与合同约定的义务（如租赁期内不得退租，承租人要租满合同约定的租赁期等），出租人可以撤销赠与合同（如撤销免租期，要求承租人按照租金标准支付免租期的租金等）。如果承租人履行了部分义务（实际承租了N年的租赁合同），出租人在主张免租期的租金时就应当按照实际承租期限与合同约定的租赁期限的比例部分免除承租人的免租期的租金。

案例一：

2014年9月30日，A公司、苏某签订了商铺租赁合同，约定A公司X商铺出租给苏某，期限为十年，2014年10月1日至2024年9月30日止，租金自2015年6月1日起算，免租期八个月。付款为每三个月支付一次，先付后用。免租期不因任何原因而延长。在租赁期内，如因承租方原因导致本合同无法继续履行或者因承租方违约导致出租方单方解除合同，则承租方不享受免租装修期的免租金优惠，承租方应在本合同解除后5个工作日内按照本合同约定的第一个租赁年度的租金标准向承租方补缴免租期内的全部租金。合同签订后，A公司按约于2014年10月1日向苏某交付了商铺。苏某向A公司付清了2015年6月1日起至2015年8月31日止的租金和押金，嗣后未再支付任何费用。A公司于2016年7月6日向苏某发出解约通知函，表示因苏某长期拖欠租金，经催告仍不履行付款义务，已经构成根本违约，故A公司通知苏某合同提前终止。

一审法院判决：一、A公司与苏某商铺租赁合同于2016年7月6日解除；二、苏某于判决生效之日起十日内，向A公司支付免租装修期的租金488,872元。后苏某不服上诉。

二审法院认为：A公司与苏某签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。苏某在签订租赁合同后，除支付了首期租金和押金外，长期拖欠租金未付，构成根本性违约，A公司有权单方解除合同。关于免租期的租金问题，租赁合同第7.3条约定，在租赁期内，如因承租方原因导致本合同无法继续履行的或因承租方违约导致出租方单方解除本合同的，则承租方不享受免租装修期的免租金优惠，承租方应在本合同解除后5个工作日内按本合同约定的第一个租赁年度的租金标准向出租方补交免租装修期的全部租金。现因苏某拖欠租金不付，导致A公司单方解除合同，苏某理应按上述合同约定向A公司支付免租期的租金。

二审法院判决驳回上诉，维持原判。

四、房屋租赁合同无效，承租人还可否享受免租期的免租优惠？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。根据该条司法解释，房屋租赁合同无效后，承租人要按照租金的标准向出租人支付房屋占有使用费。但是租金的标准如何确定？如果房屋租赁合同无效后，要求承租人承担全部的免租期内的房屋占用使用费，对于承租人也不公平。在实践中，法院会依据公平原则，根据承租人实际租赁的时间和房屋租赁合同约定的租期的比例给承租人免租期，剩余比例期限的免租期则按照租金的标准支付房屋占用费。

案例二：

2016年5月10日，A公司与周某签订房屋租赁合同一份，合同约定周某承租A公司房屋一套，租期5年，自2016年5月1日起至2021年4月30日止（2016年5月1日至2016年7月31日为装修免租期）。合同第七条第七款特别规定：该处房屋无产权证、无土地证。订立合同后，周某已缴纳租金46500元、保证金6200元并支付服务费3292元，合计55992元。该房屋的建设单位直至法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证。合同无效后，A公司要求周某支付免租期的房屋占用费。周某认为房屋为无产权房屋，所以房屋租赁合同应当属于无效合同，拒绝支付免租期的房屋占用费。后双方诉至法院。

法院认为：

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。A公司在庭审中确认该房屋建设未取得建设工程规划许可证，法庭辩论终结前亦未能取得该许可证，故应认定双方签订的房屋租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。A公司要求周某参照合同约定的租金标准支付2017年5月1日至2017年10月13日期间的占有使用费28914元〔63860元/年÷12月×（5+13/30）〕，应予支持。关于免租期的租金损失15500元，应属于因合同无效造成的损失，由于双方在订立合同时均明知该房屋存在瑕疵，故该部分损失应由原、周某各半负担。

故法院判决A公司与周某签订的房屋租赁合同无效。周某支付给A公司占有使用费28914元；周某支付给A公司免租期的租金损失7750元。

综上，免租期虽然看似无关紧要，却存在危机重重的法律风险点。因此，北京市道可特律师事务所争议解决团队建议：首先，应当重视商铺租赁合同中的免租期，期限应当由双方合理确定。一般参照承租人装修所需要的时间。免租期的期限设定应具体、明确、无异议。其次，将免租期纳入在商铺租赁合同条款中，以避免双方法律关系难以界定，减少合同履行中的产生纠纷的可能性。再次，在租赁合同中应当明确约定承租人违反合同约定构成违约或根本违约时，是否还能享受免租期优惠。如果不享受免租期优惠，应当明确约定免租期内的租金如何计算条款。